（新华视点·楼市追踪）是“主动调整”还是“被动出局”？

——部分开发商“退市”追踪

    新华网北京２月１６日电（“新华视点”记者李舒、刘德炳、沈翀） 北京市工商局近日公布，２０１１年北京有２１７家外资房地产企业退出市场。去年全年已有４７３家房企在北京注销。

    在部分热点城市，一些开发商退出房地产市场。这是政策调控下的“主动抉择”，还是过度投机后的“被动出局”？如何看待房地产行业新一轮“洗牌”，这对今年房价有何影响？对此，“新华视点”记者追踪调查。

    从“抢滩楼市”到“争相退出”

    在本轮房地产调控之前，“进军地产业”成为不少企业掘金的首选，甚至一些制造业、服务业公司也跟风加入。但随着楼市调控深入，注销、转让、转行……不少公司脱离楼市。

    ２月１３日，北京市工商局公布数据显示，２０１１年北京新设立外资房地产企业１２９家，同比减少５５．８２％。此前，北京市住建委发文称，北京东方时代等４７３家房地产开发企业，在有效期届满后未依法申请延续，其开发资质已注销。

    “这一现象并非北京独有。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，在楼市调控等压力共同作用下，越来越多的开发商退出楼市。

    武汉市住房保障和房屋管理局的数据显示，截至２０１１年１０月，武汉共有在册房地产开发企业１３７５家，比上年同期减少２００余家。

    该局有关负责人解释说，武汉市在册房企中有项目开发的占一半，另一半开发商“无事可做”。有的在找项目，有的可能退出市场。

    值得关注的是，在“退市”开发企业中，不少是近几年“抢滩楼市”的非房地产公司。去年以来，已有水井坊、宏达股份、恒顺醋业等１６家“涉房”的非房地产上市公司撤离楼市。

    另据链家地产市场研究部初步统计，２０１１年上市房企中，股权出让共１８３宗，比去年增长６５％。“这显示一些非房地产上市公司，正加速转让房地产项目。”

    １月１６日，以经营高端房地产为主的广州星河湾宣布进军白酒行业。公司负责人表示将尽快完成企业转型，把白酒培养成新的增长点。这被业界看成是房企的“主动调整”。

    链家地产分析师张月认为，伴随着房地产“黄金十年”结束，行业调控更趋深入，房地产行业“暴利时代”或将结束。“退市”的开发商中，不少是“裸泳”的投机商，这其实正是楼市调控要挤出的“泡沫”之一。

    房价“合理调整”还有多远？

    住建部最近强调，国家房地产调控政策将会继续，一些地方尝试给楼市“松绑”均被叫停。此前，中央经济工作会议也强调房价要合理回归。种种迹象表明，今年楼市调控不会放松。

    “限购、限价等调控政策持续，释放了房价合理回归仍有空间的信号。”链家地产一位负责人说，在优胜劣汰的生存法则下，今年开发商将面临政策高压、销售不畅、资金紧张等压力夹击，生存更艰难。

    陕西一家房地产公司总经理罗某坦言，对不少开发商来说，今年将会遭遇三大难题：一是资金链趋紧，部分贷款和高利贷难以按期偿还；二是拖欠工程款和民工工资，将要面对各种矛盾和纠纷；三是降价销售幅度过大，可能遭受来自老业主的压力。

    “现在我们考虑的不是降多降少，而是赔多赔少的问题。”罗某说。

    万科北京公司高管肖劲认为，因为制度不健全，国内楼市说到底仍是“政策市”。随着楼市调控深入，开发企业利润将可能越来越薄。

    为应对资金紧张局面，大型开发商悄然拉开新一轮融资帷幕。仅今年１月份，万科、华润置地、金科、凯德置地等１２家房地产企业以债券、信托等方式在资本市场融资２３８．５亿元。

    但与此同时，房企也将迎来到期信托支付的压力。国泰君安数据显示，今年到期需要支付的房地产信托总额接近２０００亿元。

    综合来看，今年上市房企筹资现金的低谷将和销售回笼资金的低谷重合，开发商面临严峻的市场考验。

    在多重压力不减情况下，开发商要想生存下来，除了“退市”，只能降价销售。不少专家预测，今年房价总体将呈现“稳中有降”态势，房价合理调整的预期目标有望实现。

    强化“退市”监管　防止业主“维权难”

    在连续两年调控下，部分企业撤出房地产开发、做回老本行或谋求其他领域发展。对此，业内人士普遍认为，这对房地产行业回归理性发展，总体上“利大于弊”。

    “一些开发商‘退市’，将加速中国房企阵营的分化，促进优胜劣汰的洗牌。”杨红旭说，面对这种局面，具有充裕现金及管理优势的龙头公司，将迎来大量并购重组的发展良机。

    “同时，开发商‘退市’现象多发，也能警示一些贸然闯入房地产业的外行企业。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，“这会让其他行业资本对楼市望而却步，专注于主业发展。”

    “更直接的是，部分开发商被迫‘退市’，将会促使房地产企业改变心态，尽快降价求生存，加速房价的合理回落。”杨红旭说。

    但记者在调研中发现，部分房地产企业“退市”背后也存在一些风险。其一，烂尾工程增多，已经缴纳购房款的业主无法入住。其二，权益纠葛不断，拖欠农民工工资、工程款和银行债务现象多发。其三，后续质量纠纷难以解决。

    在武汉的“雅琪公寓”，因开发企业挪用预售资金，拖欠工程款和相关税费，３０８户业主无法办理房产证，房屋质量问题不断。随后因涉嫌非法集资４亿元，开发商“玩失踪”，致使业主维权无门。

    针对部分中小房企资金链断裂或“退市”引发的问题，武汉亿房研究中心主任明晶晶等专家建议，相关部门应强化房地产市场监管，重点是完善对预售资金的监管。“现在全国已有部分地方对预收款实行第三方监管，但还没有全国性的统一规范。”

    一些专家呼吁建立完善的地方产权交易平台，在中小开发商出现资金断裂时，能够通过区域产权交易市场规范转让项目，避免项目成为“烂尾工程”。

    针对房企在注销开发资质后出现的质量问题，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，有关部门应尽快建立质量追溯机制，对涉及各方进行追责，避免业主投诉无门。