一线城市环比停涨　数据拐点悄然出现

　　根据国家统计局的数据，作为楼市的传统旺季，９月７０个大中城市中，价格环比下降的城市有１７个，持平的城市有２９个。与８月份相比，９月份环比价格下降的城市增加了１个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过０．３％。更为关键的是，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大房地产一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。

　　与此同时，７０个大中城市中，价格同比涨幅回落的城市高达５９个，比８月份增加了１９个。９月份，同比涨幅超过５．０％的城市已经从今年３月份的４２个，减少为２０个。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，全国７０个指标城市的价格数据已经明显出现了数据上的拐点，特别是京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道。房价从２００９年来的爆发式上涨，在最严厉的限购、限贷叠加影响８个月之后，数据逐渐开始进入下调阶段。

　　链家地产首席分析师张月认为，数据的变化表明今年楼市调控已经取得一定效果。四季度成交量或将落入全年谷底。“一方面，一线城市严格的调控使其效果远远超过二、三线城市。９月北京、上海和深圳楼市成交量环比分别下降６０．３％、６０．５％和６２．９％。‘金九月’成交量萎缩明显。个人房贷紧缩由二、三线城市蔓延至一线城市，可能再度降低部分刚需的购房意愿。”

　　在全国楼市量价双双回落的情况下，９月房地产开发景气指数也降至１００．４１，连续４个月下降后，已经在临界线左右徘徊。张月认为，这表明开发企业对于后市明显缺乏信心，市场预期即将由乐观转为悲观。在这样的预期下，房企对于量跌引发的价跌更容易接受，甚至部分房企降价救市的决心也会更大。

      资金压力继续加大　楼市或将持续降温

　　９月楼市数据的变化并不令人意外，不断减少的成交量、不断紧绷的资金链，不断增加的库存正成为遏制国内房价的三重压力。

　　根据国家统计局发布的数据，１—９月，开发企业到位资金规模６１９４７亿元，同比涨幅较１－８月回落０．７个百分点。其中国内贷款涨幅回落１．４个百分点，企业自筹资金回落０．３个百分点，利用外资回落２１．４个百分点，定金和预收款回落１．６个百分点。开发企业资金压力不断增大，正成为动摇高房价的主要力量。

　　张月表示，企业到位资金同比回落，表明开发商资金紧张程度仍然在加大。四季度开发商的融资情况也可能会达到一个最低谷。一方面，四季度各大银行的放贷额度将更紧，融资难度有增无减。另一方面，开发商自筹资金减少，虽然一些大型开发商的融资能力较强，但也不得不面临投资者看空房地产行业的影响。

　　在资金面捉襟见肘的同时，各大房企库存的压力也在日益增大。北京中原市场研究部的统计数据显示：截至１０月初，全国执行限购政策相对最严格的１０个城市中，库存积压达到６０４４．４６万平方米，环比９月初上涨了６％，库存积压增加了２８６４０套。

　　张大伟告诉记者，限购政策执行之初的３月份，这１０大城市的库存面积为４６０９万平方米。现在，同比面积积压增加幅度超过３０％。增加库存达到了１１．４万套，按照这１０大城市平均单套房值１５０万元计算，积压库存市值已经达到了１７１０亿元左右，而且库存积压的速度还在继续上涨。

　　市场的情况也印证了不断回落的统计数据。来自市场机构的统计显示，房地产上市公司负债和存货双双激增，现金流入相对较缓，全部１２４家房地产上市公司上半年年报显示，现金流为２１１９．８亿元，同比增长１２％；存货１０２８１．９亿元，同比增长３９％；总负债１１６８１．３亿元，同比增长３９％。大多数房企的资产负债率超过７０％。

　　叠加７０个城市的指标数据可以看到，楼市拐点已经开始接近。

     调控博弈仍在继续　调控力度仍需延续

　　“数据拐点并不代表市场拐点，一线、二线城市的数据也难以反映全国房地产市场状况，楼市调整的趋势已经确立，但是力度更需要坚持。”张大伟说。

　　尽管９月７０个大中城市的房价数据再次让人们看到了楼市出现拐点的希望，但反观国内依旧不断升温的二、三线城市的楼市，房地产市场的调控依旧任重道远，需要继续坚持，甚至再度发力。

　　“二、三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中。”张大伟表示。

　　自７月传出二、三线限购城市扩容后，也仅有台州和衢州出台相关政策，二、三线城市限购目前来看依然停留在纸面上。限价等影响不直接、不剧烈的政策成为地方政府躲避限购的挡箭牌。

　　事实上，由于土地财政、投资拉动等多种因素的影响，地方政府对房地产市场的依赖在短期内很难发生变化。出于地方经济发展需要，地方调控与中央调控之间的博弈始终都在进行。虽然国家调控态度坚决，但落实到地方后，仍然存在一定的现实阻力。

　　“执行限购的地方政府经过半年多的限购，目前土地收入等锐减，而保障房等建设又消耗了大量的资金，这使得地方政府有激活楼市以增加财政收入的动力。”张大伟表示。

　　张大伟表示，在目前来看，佛山限购放宽被叫停一定程度上起到了对预期政策放宽的投资者迎头棒喝的效果，很多期待政策会松动的地方政府及开发商可能会逐渐放弃继续坚持的打算，逐渐选择降价换量，目前的楼市处于调控的最关键时期，在调控政策不放松的情况下，预计拐点很可能在明年一季度出现。