刚需是购房主力

　　多位房地产中介机构人士认为，“京十五条”对投资投机需求的打击力度较大，目前北京市场的成交量主要来自首次置业、改善性住房等刚需购房人群，房价进一步回归合理水平。

　　根据北京中原地产的数据，从2011年2月16日“京十五条”开始执行至今，北京新建住宅均价为19955元/平米，同比下降3.4%；新建住宅成交量为83541套，同比下降21.9%；二手房住宅成交量仅96996套，同比下降53.2%；住宅总成交量为180537套，同比下降42.6%。

　　据链家地产市场研究部统计，2011年北京实施楼市调控政策后，房价过快上涨的势头得到抑制。目前北京二手房成交均价大约在21000元/平米左右，与2010年4月水平基本相当。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟表示，进入2012年，北京楼市的成交均价出现更明显下调。2012年初至今，北京新建住宅签约均价为17899元/平米，同比下降20.2%。进入2月后，二手房的成交均价维持在20000元-21000元/平米之间，城区和郊区二手房价格同步回落。

　　中国证券报记者走访北京市多个楼盘及房地产中介机构时发现，投资、投机购房者大量减少。伟业我爱我家中介人员涂建表示，目前市场上活跃的购房人群以首次置业和改善型为主。

　　价格下降预期增强

　　2011年下半年至2012年春节，楼市持续冷清，令不少房地产业内人士对2012年楼市的悲观预期情绪加重。中国证券报记者发现，目前北京楼市的买卖双方博弈再度升级，准购房者对房价下跌的心理预期愈发强烈。

　　阳光100常务副总裁范小冲表示，2012年房价尤其是北京等一线城市的房价应该会持续下降，但预计降幅不会很大，平均降幅大概在10%至15%，不排除个别楼盘价格大幅跳水的可能。首先，由于2011年北京房价已回落10%左右，继续回落的空间有限。其次，房企的重置、拿地、贷款等成本已上涨。

　　张大伟表示，从目前数据看，北京楼市已进入明显的下调周期。作为调控政策执行力度很大的一线城市之一，北京未来房价下调的幅度也将领先全国。从目前看，北京楼市拐点已出现，预计在未来6至12个月内，房价可能有10%至20%的下调空间。

　　链家地产市场研究部分析师冯联联表示，过去一年的调控中，楼市价格的降幅甚至超过2008年，可见调控效果明显。目前准购房者对于价格下降预期增强，预计一季度整体价格将随成交量的走低继续下降。进入下半年后，房价将趋于稳定，预计2012年房价的降幅将达10%至15%。

　　北京中原地产预计，随着低价供应项目的增加，北京楼市的成交量可能在2月中旬恢复到去年下半年平均水平。从目前的成交结构看，未来市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体，特别是总价在150万元左右的项目将受到青睐，高价项目的成交量将依然低迷。

　　调控政策难放松

　　多位专家对中国证券报记者表示，北京等一线城市的房地产宏观调控政策对全国楼市有较明显的导向作用。因此，北京的楼市调控政策不会轻易改变。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，中央政府的房地产调控基调不会变，但地方政府可能会根据自身情况，在保障刚性需求方面做文章，特别是针对首次置业的住房需求。北京房地产业协会秘书长陈志表示，房地产调控政策短期内不可能放松。北京楼市作为全国楼市的风向标之一，更不可能在调控政策上有所松懈，但不排除未来对首次置业等刚需人群予以倾斜和支持的可能。

　　范小冲认为，北京的楼市调控政策不会轻易放松。一方面，北京仍需继续遏制房价快速上涨势头；另一方面，北京未来将不断限制城市、人口规模，在这方面的诉求比其他城市更迫切。2011年的房地产调控政策已非常严厉，执行也比较到位，预计今年楼市调控将逐步进入微调和维稳阶段，包括继续实行信贷差别化对待、落实保障房配套建设和完善管理体系等。

　　链家地产预计，2012年北京楼市整体调控基调不会发生大的改变，预计整体成交量将维持在10至11万套左右，非京籍人士在京购房占比仍将维持在10%至15%之间。未来相关政策可能针对首次置业人群贷款进行微调。虽然整体市场开始有所回暖，但低成交仍将是2012年北京楼市的主旋律。(记者 陈莹莹)