美国 大头用来建学区

　　房产估价和税率是决定房产税高低的关键因素——

　　在美国，对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。美国的房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。

　　目前，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。

　　对于一个房主来说，房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。

　　对房产进行估价的权力掌握在地方政府手中。不过，由于与学区税相比，郡税和城市税所占比例并不大，地方政府在对房产进行估价时，通常都会表现得比较“保守”，评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50%—75%。加利福尼亚州的法律更明文规定，房产税的税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40％。为了吸引外来投资，有的地方政府还会在一定程度上低估大额房地产价值。

　　与政府相反，在房产税中分得更多蛋糕的学区则希望将房产价值估算得越高越好。为了解决涉及房产估价方面的争议，每个郡都有一个房产估价仲裁程序。有时学区会主动提起申诉，指控某一个房产的价值被低估了；而觉得估价不公的房主也可能申诉，抱怨自己房屋的价值被估得过高。

　　房产税的税率每年由地方政府根据各种预算收入和支出的情况而定，因此不同的地方税率会有所不同，并且处于不断的调整变化之中。举例来说，如果某个地方政府的一年开支为2亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%。假如过了一年，这个地方的经济发展了，房价有所提高，房产估价的总额上涨为200亿美元，但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话，当年房产税的税率反而会下降一个百分点。也就是说，不一定房价上涨了，房产税也必然会跟着水涨船高。

　　从目前的情况来看，美国大部分地区房产税的税率维持在0.8％—3％之间，并以1.5%左右的税率水平居多。记者的一个朋友在洛杉矶郊外河边镇拥有一套住房，房屋的估价约为30万美元，按照1.5%的税率，每年要缴纳4500美元的房产税。

　　在房产税的收缴方面，美国地方税务部门经过多年探索，已形成了一套行之有效的管理措施。比如，有的城市规定缴税的起始和截止日期，提早纳税的房主可以享受一定的减免优惠，过期缴纳的则会接到罚单，而拒绝缴纳房产税的，税务部门会对房产予以没收和拍卖。

　　在大多数美国人看来，有财产就要缴纳财产税，因为只有交了税才能要求政府提供良好的公共服务，自己并不会因为交的税多而吃亏。在绝大多数情况下，美国的房屋主人是愿意缴纳房产税的，这与美国的房产税较好体现了“取之于民、用之于民”的原则有关。如果一个地方的房产税收得太少，政府就可能没有足够的钱为公务员发放工资，公路和下水道出了毛病也无法及时修缮，街心花园里的各种设施也可能会锈迹斑斑。就算居民把自家的房子布置得再高雅、舒适，也会由于无法享受到高品质的公共服务，而使生活质量下降。

　　对于美国公立学校的学区来说，从添置操场里的运动器械，到支付校车的庞大开支，从为教师发放工资和福利，到为低收入学生免费提供营养午餐，每年的开销大得很，因此从房产税中抽得的比例也高得多。如果一个家庭的孩子选择公立学校的话，从学前班到高中毕业的十几年中都不用交任何学费，这笔钱都出自他们缴纳的房产税。假若赶上了一个好学区，孩子就会接受更良好的教育，将来的就业和人生前途也会更为光明，家长自然会欢喜，当然要缴纳的房产税也会比别的地方来得多。在美国，想了解一个地方的公立学校教学质量如何，只要看看那里的房产税水平就可以了。

　　为了保证“居者有其屋”，美国在购买、建造和租售住房方面实行了许多税收优惠政策，并对低收入者采取了很多减免措施。比如，一个人在向联邦政府缴纳个人所得税时，其纳税的基数是其全部收入减去已经缴纳了的房产税。美国的个人所得税税率较高，用个人所得税作为杠杆调控房地产业，效果会比较好。美国加州的法律还规定，残疾退伍军人最高可免除15万美元的房产税。

　　美国房产的交易税大概为房价的2％—4%，一般由买卖双方平摊，在过户时一次性交齐。一个单身的纳税人出售住满2年的自用住宅时，如果售价与当初的买价相比，收益不高于25万美元的话，便可以享受这部分所得的免税优惠；对于已婚家庭来说，差价收益在50万美元以内，也可以免税。

　　本报驻美国记者 陈一鸣