下半年楼市调控无放松迹象一线城市量跌价滞或8月打破

四季度有望迎来真正降价潮

　　2010年刚刚过半,出台2个多月的“新国十条”已经逐渐显示出它的威力。中国指数研究院最新数据显示,2010年上半年,主要城市成交面积同比普遍下跌。重点城市中杭州、深圳、南京等地下跌幅度均超过了50%。

　　不过数据同样显示,上半年重点城市成交均价相比2009年、2008年同期均大幅上涨,30个重点城市中深圳成交均价涨幅领涨全国,涨幅高达71.17%,北京以67.81%的涨幅位列第二。而多数二三线城市房价也都在逆市上涨。

　　量跌价滞的尴尬动摇着调控的权威。连国土资源部部长徐绍史近日都罕见地出来派“定心丸”:再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降。在调控密度前所未有地集中的2010年,是否还会有新政策祭出,房价能否最终回归理性,目前虽仍是一个问号,但政府的强烈决心显示出本轮调控应当不会无功而返。

　　上半年调控组合拳已显效

　　一线城市成交大跌降价预期形成

　　高烧不退的楼市从去年底开始受到了严厉而密集的调控。

　　2009年12月9日,国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；12月14日,“国四条”明确抑制投资投机性购房；2010年1月10日,国办通知要求二套房首付比例不得低于四成；2010年4月15日,系列调控再度升级,“新国十条”出台,二套房贷首付标准提高至50%,三套房贷也受到了严格限制。期间,住建部、国土部等有关部委的相关楼市调控措施更是令人目不暇接。

　　综合来看,以“新国十条”为集大成者的系列调控既增加了土地供应,加快保障房建设,又抑制了大量投资投机需求,尤其是对房地产企业的资金流形成了剪刀差压力:银行对开发商贷款严加审查,贷款拿地受到严格限制,开发商的信托贷款融资渠道又遭到封杀；而税务部门也给开发商带来了清算土地增值税的考验。

　　系列组合拳的祭出自然收到了明显的效果。从年初开始,成交量就出现明显下滑,尤其是4月中旬以来,市场更是接近“冰点”,各地“零成交”楼盘大量出现。以北京为例,根据北京房地产交易管理网的数据,6月上旬北京在售的235个普通商品住宅项目中,147个项目出现“零成交”。取得预售许可证的11个房地产项目合计供应期房4788套,目前全部处于未签约状态。

　　而中指院最新发布的数据也显示,2010年上半年,主要城市成交面积相比2009年同期水平普遍下跌。重点城市中,仅武汉成交面积同比有明显幅度的上升；杭州、深圳、南京等地上半年成交量相比2009年同期,下跌幅度均超过了50%；北京、上海跌幅也分别达到了39%和49%。

　　虽然从房价来看,上半年重点城市的成交均价比2009年、2008年同期均大幅上涨。其中,深圳领涨全国,其次为北京、杭州,涨幅都在60%以上。但必须看到,在调控政策影响下,这些城市成交均价已放缓了上涨步伐,总体来看环比涨幅逐月缩小。业内人士指出,调控效果从量跌到价跌需要一段时间,目前虽然降价并不明显,但总体来说降价预期已经形成。