有高山必有深谷，山愈高则谷愈深。经历了2009年内地房地产自1998年市场化改革以来最大的房价涨幅之后，2010年的楼市将进入一个涨跌异常频繁的漩涡期和频繁调整期。有一点可以肯定，那种认为开发商在2009年已经吃饱甚至财大气粗从而可以捂盘惜售、坚持高价位不跳水的想法，最终会使他们自食苦果。

    2009年一些捂盘的开发商的确在后期赚得不亦乐乎，但在历史价位高峰“高处不胜寒”的市场态势和今年楼市政策收紧的大形势下，开发商想要重温2009年的美梦已经完全不可能了。2007年就有不少开发商捂盘不卖房，结果2008年楼市调整来临时，房子却堆积如山卖不动。那时一边宣称拐点到来一边降价销售、跑得最快的万科，就是今天开发商学习的好榜样。

    更要紧的是，2010年的“消费者行情”或曰“消费者结构”和2009年相比，已经发生和将要发生根本性的变化，这必将对今年的楼市格局带来深刻影响。从购房者角度看，2009年楼市基本上是投机客和投资者主导的市场。即使是在三四月份刚性需求入市的最佳历史时期，入市者仍然多属投资需求。笔者曾经在去年春节后到北京东三环某低价入市楼盘排号，根据我的现场调查，排号者中几乎找不到自住型的需求者。而越到后来，随着房价的节节攀升甚至一路“跨越式上涨”，刚性需求更是因为其购买力不足而被活生生挤出了市场，房地产市场基本上被投资性和投机性需求一统天下。只有一些恐慌性刚性需求被裹挟进了市场，但这也必须以购买者有足够经济能力为前提。

    这种情形，也可以从社会心理学角度找到解释：那些长期在市场中摸爬滚打的投资者和投机客，炼就了不同一般的眼力和胆略，对市场的判断和把握有先知先觉般的洞察力，至少也是“春江水暖鸭先知”；而有普通刚性需求者多畏首畏尾，降价了还想着再降，涨价了又怕入市后跌下来，因此犹犹豫豫地每每错失良机。

    整个2009年，房地产市场的交易量是过去平均一年的3倍。也就是说，过去一年里，房地产市场既补回了2008年落下的交易量，又极大地透支了2010年的交易量。在如今房价历史性的高位上，不少投资者又开始了新一轮的等待期。与此同时，政府对投资性和投机性购房的打压也正在逼他们离场。紧缩政策一个比一个严厉，与以往不同的是，“国十一条”首次提出“抑制投资投机性购房需求”，这与之前抑制投机的表述明显不同；严格执行二套房贷首付四成，将逼得很多投资者被迫离场。

    在市场和政策的双重作用下，2010年购房者的结构会发生根本性的调整，由投资性和投机性需求为主转向刚性需求为主。但如前所述，刚性需求者的社会心理成熟度往往滞后于市场和投资（投机性）需求者，同时他们的购买力也明显不足，所以对这个市场的“启动”尤其艰难。此时，开发商如果依然坚持捂盘惜售或在高价位上“独步天下”，只能搬起石头砸自己的脚。（童大焕）