一方面,原来用于增加财力的土地现在用于廉租房、公租房建设；另一方面,建设廉租房、公租房又需要大量的资金。因此,地方政府的财力根本无法长期承担大量的廉租房、公租房建设。

　　我国目前城镇化率仅为46.6%,如果城镇化率达到80%以上,将有6亿农民进城居住,政府的住房保障任务非常艰巨。

    不管是低收入者,还是高收入者,似乎对“贫富混居”这一政策都不可接受,这一点或许在兰州市政府的意料之外。

    而且,就算政府在土地出让时对房地产开发商降低一定幅度的土地价格,要求开发商开发出一定比例的限价房,但是这能够保证开发商会拿出好的房子给低收入者吗。

    甘肃省兰州市房屋均价已达每平方米5440元。不久前揭晓的《中国城市房价排行榜》中,兰州市的房价在全国百座城市中排名第49位,在西北五省区位居第一。

    持续的高温,持续走高的房价,在此背景下,低收入者的住房问题如何解决?日前,兰州市出台政策,决定将市政府主导的保障性住房建设实行“贫富混居”。而此前,湖北省武汉市也提出,不再成片开发建设经济适用房,提倡富人和穷人混居。

    一个是“贫富混居”的愿景,一个是实打实地实施,都引起了各方的争议。有分析人士认为,“贫富混居”的动机是好的,是为了避免“贫民窟”的出现,但结果却未必如此,“富人未必买账,穷人未必领情”。

    《法制日报》记者调查发现,“贫富混居”的争议远非“买账”、“领情”这么简单,这其中暴露的是地方政府建设保障性住房的困境。

    贫富混居 “富人”不买账“穷人”不领情

    关于兰州市推行的“贫富混居”政策,媒体所报道的兰州市民马世杰的幸福生活似乎是一种绝佳诠释。

    马世杰一家五口,妻子没有工作,大女儿因病失去劳动力,二女儿已嫁,小女儿还在上学。家庭收入主要是马世杰的退休金和大女儿的低保金,每月不足1250元。全家挤住在一间12平方米的土坯房内,没有厨房,没有卫生间。

    今年年初,马世杰作为兰州市第一批享受到廉租房待遇的居民之一,搬进了62平方米的廉租新房,“新房子一个月才30多元钱的租金”。

    媒体报道称,马世杰“很满足”,但是却没有报道其他人的想法。“贫富混居”是真的“很满足”,还是真的有争议?《法制日报》记者进行了调查。

    在兰州市雁滩一所豪华商住小区的门口,记者采访了一名卖桃子的小商贩,他对于自己能够住进这样豪华小区的可能性完全否定。他说:“即使政府出台了政策,给了我们优惠价格,住进去了,但这儿极高的物业费我也负担不起。更何况看到人家豪车豪房,吃穿都是最好的,对我们和孩子也是一种刺激,不利于孩子的健康成长。”

    同样,一位开贸易公司的老板也对“贫富混居”的做法不能接受:“我们花高价买的房子,就图的是一个环境,一种氛围,这样对我们也好,对孩子的教育也好。”

    这位先生做了一种假设:假如和“穷人”住在一起,万一他们交不起物业费、暖气费,难道我们也跟着受牵连?

    兰州巨信房屋中介公司董事长陈学礼对于兰州出台的由政府主导的“贫富混居”这一政策颇为诧异,他表示,“还是第一次听说”。

    在陈学礼多年的二手房经营阅历中,出现混居情况的,一般是由于房地产开发中涉及到拆迁房,才会和商品房“混”在一起,而这种结果一般会出现很尴尬的局面。

    陈学礼告诉记者:“由于拆迁户都是低收入家庭或者城市周边的农民,所以拆迁的房子往往都供不起暖气费、物业费,也没有物业管理,居住环境也不好。”

    更为尴尬的是,由于这部分拆迁户交不起相关的费用,导致同一栋楼上的居民开了“两个门”,正常缴费的走一个门,交不起费的走一个门。“这样的小区兰州太多了,至少有十几个吧。”陈学礼说。

     一厢情愿开发商称商品房讲究的是身份

    记者调查发现,不管是低收入者,还是高收入者,似乎对“贫富混居”这一政策都不可接受,这一点或许在兰州市政府的意料之外。

    兰州市住房制度改革办公室主任孙建中对记者表示,贫富杂居,不会让某一层次的人全部集聚在一起,更有利于社会和谐稳定。

    而据孙建中的描述,推行“贫富混居”的具体做法,即在土地出让时对房地产开发商降低一定幅度的土地价格,要求他们开发出一定比例的限价房。

    由此可以看出,在“贫富混居”政策的实行中,还有一个主角——房地产开发商。那么,开发商又是如何看待这一政策?

    主营房地产开发的兰雅集团董事长宋爱芳在接受记者采访时表示,兰州的这一做法肯定行不通,政府要做的不是在商品房里安插廉租房,而是要加大力度增加经济适用房和廉租房的建设和供给。

    一名不愿透露姓名的兰州某开发商则明确表示反对这一做法,他以质疑的口气反问记者:“商品房和廉租房能放在一起吗?”

    他认为,这面对的是两类消费人群,物业公司所要面对的是两种管理,收费标准也是不一样的,根本没办法放到一起。

    兰州的不少开发商认为,商品房和廉租房不属于一个类型,前者是“优房”,是开放商为有条件的人群开发的优质的住房,而后者则属于保障性住房,属于政府为无房者提供的最低条件的住房。

    一位开发商表示,商品房是为购房者提供一种供其享受的服务,而廉租房仅仅是为低收入者提供一个可供居住的房子,仅此而已。二者一个是“有房住”,一个是“优房住”,商品房讲究的是环境、服务、品质和身份。

    住房保障政府责任不该推给开发商

    就在低收入者、高收入者、开发商三方质疑“贫富混居”政策的同时,一位长期关注兰州保障性住房建设的专家也坚决反对“贫富混居”这一政府主导的做法。他表示,这根本没有任何可行性,也违背了市场经济最基本的原则。

    “在一个高档小区里面,安插几户贫困者住进去,显得不伦不类。”他说,“保障性住房建设属于政府的工作,不应该推给开发商。”

    “退一步讲,即使政府在土地出让时给开发商减免了一部分费用,但是这能够保证开发商会拿出好的房子给低收入者吗?”他认为,相反,可能出现的情况是,开发商把钱拿走了,留下的却是采光、户型、楼层都不好的房子。

    “商品房里硬塞廉租房的做法是行不通的。”研究中国三产化的著名学者贺有利认为,我国目前城镇仍然是中高收入者偏少,低收入者偏多,住房保障需求极大。我国目前城镇化率仅为46.6%,如果城镇化率达到80%以上,将有6亿农民进城居住,政府的住房保障任务非常艰巨,唯一的解决办法是加快建设公租房和廉租房。

    贺有利告诉《法制日报》记者,加快建设公租房和廉租房,必须认真考虑地方政府的财力。目前地方政府的财力已非常紧张,许多地方政府已经负债累累。一方面,原来用于增加财力的土地现在用于廉租房、公租房建设；另一方面,建设廉租房、公租房又需要大量的资金。因此,地方政府的财力根本无法长期承担大量的廉租房、公租房建设。由于保障性住房的欠账很多,即使所有用地都用于保障性住房,所有财力都用于保障性住房,在短期内仍然解决不了许多住房困难户的居住问题。即便地方政府用巨额资金解决了相对少的住房困难户,而大多数住房困难户仍在等待,“这本身也是不公平的”。

     “更为重要的是,居住廉租房、公租房的低收入者在收入提高后,廉租房、公租房的退出机制在我国很难落实,目前许多城市已遇到廉租房、公租房的退出难问题,多年来没有退出1套廉租房、公租房。”贺有利说。

    对此,贺有利建议,政府住房保障应以租金补贴为主。租金补贴的住房保障制度是向低收入的住房困难户发放租金补贴,资金数量相对较小,政府财力负担小,可以对低收入的住房困难户实现应补尽补。低收入的住房困难户收入提高后则停止租金补贴,退出机制易于实行。在此情况下,如果政府仍有财力,可进行适当规模的廉租房、公租房现房建设。

    一方面,原来用于增加财力的土地现在用于廉租房、公租房建设；另一方面,建设廉租房、公租房又需要大量的资金。因此,地方政府的财力根本无法长期承担大量的廉租房、公租房建设。

    我国目前城镇化率仅为46.6%,如果城镇化率达到80%以上,将有6亿农民进城居住,政府的住房保障任务非常艰巨。（记者周文馨本报通讯员李开南）