因此，顺应国家住房政策转变，依据经济社会发展、人口增长、东部城市群建设及城市化发展趋势为主导，研究我省住房保障的新需求，加快构建青海特色保障性住房体系十分必要。

　　一、顶层设计，科学编制“十二五”保障性住房规划

　　近三年，我省通过实物配租和租赁补贴，实现了对12平方米以下低保家庭的应保尽保。从去年开始，尽管把租赁补贴发放范围向低保以上边缘户有所扩大，但由于缺乏顶层设计，廉租住房保障范围尚未全面扩大到低收入住房困难家庭。同时，现有我省2010-2012年保障性住房建设规划，基数来源于全省低收入家庭中的无房户和人均建筑面积12平方米以下的住房困难户，以及需改造的城镇、工矿棚户区住房现状调查数据，缺少今后快速城市化进程中城镇增量人口对保障性住房的需求预测；而且，规划期限短，与国家“十二五”保障房建设总体目标不衔接。

　　因此，需转变目前以现状调查为基础的规划编制方法，进而以经济社会发展、人口增长、城市化进程预测为主导，从顶层设计入手，科学编制全省“十二五”保障性住房建设规划，确保完成“十二五”末保障性住房覆盖率达到20%的国家目标。

　　二、分类指导，构筑增量主导存量改善的保障性住房体系

　　现阶段，我省保障性住房种类繁多，有廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房；有国有工矿棚户区、城市棚户区、国有林场棚户区、垦区棚户区改造；还有农村危房改造、奖励性住房建设、游牧民定居工程等共十一类。但从保障房需求看，可化繁为简归纳为增量需求与存量需求两大类。一类是新增住房的增量需求，保障对象为新参加工作的无房职工，如：新就业的大学生群体、进城务工人员、园区产业工人，以及介于低保和中等偏下收入之间的“夹心层”住房困难户。另一类是改善性住房的存量需求，保障对象为居住在危旧房中亟待改善住房条件的困难户。如：工矿棚户区、城镇危旧房区以及农村危旧房住户。

　　针对以上需求，我省未来保障性住房建设亦可归纳为两大体系。体系一为：以增量为主的公共租赁住房体系。将廉租住房、干部周转用房、经济适用房、公租房统一归类为广义的公共租赁住房体系。其中，对低保家庭，提供低租金或零租金公租房；对新增城市就业人口，提供低于市场租金的公租房；对中低收入家庭，居住一定年限后，将公租房出售给有购买意愿的家庭，转化为经济适用房。体系二为：以存量改善为主的棚户区改造体系。重点实施国有工矿棚户区、城镇棚户区、“城中村”改造，以现有房屋产权为基础，通过拆迁安置实施产权调换，实现这类群体的改善性住房需求。农村实施政府资助、农户互助自建，大力推进奖励性住房和农村危旧房改造。

　　三、拓宽思路，实现保障性住房融资瓶颈新突破

　　今年我省城镇保障房开工规模占“十二五”规划总量的60%，投资总额约170亿元，除中央和地方各级政府补助、银行融资外，仍有相当大的资金缺口。分类构建保障房建设体系，将有助于在融资上实现新的突破。一是对于公共租赁住房体系，以政府补贴和土地资产为资本金，利用中长期贷款解决建设资金，利用租金收益保持长期运营平衡。二是对棚户区改造体系，打捆使用好国家廉租房和棚户区改造资金，将原住户安置房建设费用纳入腾空土地的成本，通过商业开发，实现资金平衡；借鉴“渠道不乱、用途不变、统筹安排、各记其功”的经验，将农村危旧房改造、奖励性建房、整村推进、新农村建设各项资金整体捆绑使用，充分发挥资金综合使用的叠加效应和规模效益，加速农村住房改善。

　　另外，要进一步解放思想，在破解融资难题上有所创新。一是以地区为单位设立保障房建设专项基金，除国家规定的部分土地出让金、公积金增值收益外，建议对房地产开发项目征收保障房建设基金。二是公租房小区建设中，配建一定比例的商业用房，有利于贷款融资和加快资金回笼，同时方便小区群众生活。三是利用公积金贷款支持公租房建设。突破目前公积金贷款支持经济适用房政策中最长五年期的贷款限制，发放10年以上中长期贷款，支持公租房建设。四是盘活沉淀资金，将以往闲置的单位公房房改售房款用于保障房建设，实现增值保值。

　　四、创新模式，构建公租房建设运营新机制

　　构建“政府主导、平台运作、社会参与、股权多元”的公租房建设新模式。政府主导，就是依据“十二五”末保障房覆盖面达到20%的总目标，编制公租房建设规划，落实建设用地供应，有计划地引导公租房建设。平台运作，就是组建公共租赁住房发展运营公司，以中央、省上专项配套资金、划拨土地等作为资本金，开展公租房建设的融资、建设、运营。社会参与，就是面向公租房需求旺盛的工业园区、劳动密集型企业，鼓励他们投资公租房建设，定向为企业职工解决租赁住房。股权多元，就是以公共租赁住房发展运营公司为平台，广泛吸收各类企业投资参股，形成公租房股权多元化，公租房公司与投资参股企业之间形成以资产为纽带的产权共管关系，实现公租房用途的有效管控。

　　五、贴近需求，构筑合理的保障性住房空间布局

　　从省域空间布局看，省会西宁与各州地市应当各有侧重，当前城镇保障房建设重点在西宁等中心城市和重点城镇，未来新增的需求和建设的重点将在东部快速化城市地区。

　　贴近需求，保障房在空间布局上必须贴近需求，特别是要与工业园区和商务商业区等劳动密集型企业紧密结合，最大限度地满足就业者就近住房的需求，这样使保障对象不仅能够就近找到商业零售、家政服务、园区务工等工作，还有利于他们收入稳定、生活方便、降低成本，更好地融入城市生活，而且对减少和缓解城市交通压力具有现实意义。

　　远近结合，要按照“远期可控制与近期有保障”的原则，充分规划好保障房建设用地。远期，在城镇周边地区要为未来保障房建设留足建设用地；近期，应在城镇中心地区安排保障房项目，与商品房开发、商务商业区建设同步实施。

　　合理布局，要遵循“集中和分散相结合”原则，合理规划城镇保障性住房建设用地。从城镇中心区到城镇外围地区，要形成梯度有序的空间布局、合理搭配的圈层结构。在用地紧缺的城镇中心区，应以分散配建为主；在用地相对宽松的城镇外围地区，宜建设相对成规模的公租房小区，以便于运营管理。

　　六、尊重民意，棚户区改造避免大拆大建

　　对于棚户区改造应在充分尊重民意的基础上，科学论证、区别对待。对于房龄在30年以上，水、暖、电设施老化，主体结构存在安全隐患的棚户区，实行拆除重建；对于符合城市规划、小区基础设施完善、房龄较短、质量相对较好、功能基本完善的棚户区，要在广泛征求群众意见的基础上，借鉴天津经验，结合街景整治，以建筑节能和小区环境改善为重点，采取增加保温墙、更换门窗和环境整治等方式，提升住宅和环境整体使用功能，迅速提升城市整体面貌，避免大拆大建带来的重复建设和资金浪费。(作者：张晓容)