调控背景

    公积金“老本”快吃光了

    在昨天的新闻发布会上，南京市公积金管理中心副主任张明远用了“超极限”这个字眼来形容当前公积金的使用现状。“去年南京总共只归集了69.71亿元的公积金，但是放贷量却接近120个亿，‘老本’都快要吃光了！”张明远说，“当前的公积金个贷率已超极限，资金管理极度困难，而且一季度由于春节等因素，也是全年公积金归集的较低时段，因此贷款政策已经到了非调不可的地步了。”

    据统计，截至到今年2月8日，南京市纯公积金个贷率高达106.47%，包括新职工住房补贴在内的个贷率也达到100.04%。而按照国家住建部以及江苏省住建厅的规定，这一数字超过80%就要调整公积金的贷款政策了，这也是南京再度出台公积金贷款新政的根本原因。

    抑制投资投机性购房

    事实上，近期国家对房地产市场政策有了进一步明确。根据国务院常务会议及国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》精神，2010年国家对房地产市场包括相关的金融政策作出了进一步的完善和微调，传递出遏制房价过快上涨、抑制投资投机性购房、提高存款准备金率等要求，而选在此时进行贷款政策调整，既有利于贯彻落实国家宏观调控精神，同时又能保持住房公积金的可持续发展。

    张明远表示，当前房地产市场上仍然有不少人利用公积金贷款购买二套房甚至是多套房，这与公积金辅助职工购房的政策背道而驰，因此此次再度收紧公积金政策，将是对投资、投机者的有效打击，维护楼市的稳定。

    调控内容

    个人最高可贷额降至20万

    官方解读：此次南京住房公积金贷款政策调整主要包括两点，首先是降低最高可贷额度，将公积金个人最高可贷额度由现行的30万元调整为20万元，即夫妻双方最高可贷额度由60万元调整为40万元。

    记者调查：根据住房公积金可贷额度＝借款人住房公积金月缴存额÷借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数×12(月)×实际可贷年限的公式计算，以今年30岁的李先生为例，他每月公积金缴存额为300元，缴存比例为10%，由于男性的法定退休年龄为60岁(女性为55岁)，李先生的实际可贷年限为30年，那么他的公积金可贷额度为300/10%×0.3×12×30=32.4万元，照之前的标准，李先生可以享受到30万元的最高可贷额度，而从今天起，他最多只能贷到20万元的公积金。

    二次申贷一律叫停

    官方解读：昨天出台的另一条新政是，全面暂停发放二次(含)以上个人住房公积金贷款。南京市公积金管理中心解释说，在资金紧张情况下，为了保证相对公平，夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，无论贷款是否结清，再次购房申请公积金贷款的均暂不办理。

    记者调查：从官方的说法中记者了解到，暂停多次贷款的申请，主要是为了保证首次申请、首次使用公积金的买房人，从而遏制非首套房的购房需求，这与江苏省公积金管理中心的政策也是一致的。在去年10月份南京公布公积金的新政之后不久，省公积金紧跟着就对二次贷款的买房人叫停，比当时南京市的政策更为严格。

    调控目标

    去年公积金放贷120亿元，今年控制在40亿左右

    南京市公积金管理中心表示，按照量入为出的原则，今年将对公积金的收支平衡实行资金管理。“按目前初步测算，2010年南京全市归集额应该在75亿元左右，就目前情形看，必须进一步调整政策，将贷款规模控制在40亿元左右”，公积金管理中心副主任张明远指出，国内住房公积金资金流动性紧张的城市已经采取了控制贷款规模的措施，如上海、扬州、盐城、芜湖等。

    从去年放贷120亿元，到今年40亿元左右的控制规模，这一目标能实现吗？“请你注意我说的是‘左右’，40亿只是个概数，届时情况怎么样，还是要看市场的变化”，南京市公积金管理中心贷款处宋宁处长说，去年南京总共有40960户家庭办理了公积金贷款，这一数字属于“超水平发挥”，是不太正常的，通常南京每年的办理户数在2.5万-3万户上下。宋宁说，据他们测算，当夫妻最高可贷额为60万元的时候，户均贷款数为25.4万元；当夫妻最高可贷额减为40万，户均贷款量在15万-17万之间，这样一来，40亿元的总量正好可以满足2.5万户家庭的公积金贷款需求。