库存量创新高　买方市场渐成形

    上海易居房地产研究院最新发布的报告显示，截至２０１１年１２月底，我国１０个典型城市新建商品住宅库存总量高达５９９８万平方米，与上年同期相比，新增１６９０万平方米库存量，增长约３９．２２％，环比上月新增４．０５％，库存量处于高位运行状态。

    在其选取的１０个典型城市样本中，一线城市中广州、上海、北京库存增幅较为明显，平均增幅较上年同期增长五成左右。而在二线城市中，杭州的库存量达到３４３万平方米，同比增幅高达９２．５％，居典型东部二线城市增幅之首。

    报告指出，随着调控政策持续收紧，以及资金链逐渐趋于紧张，开发商不得不加紧推盘，住宅的新增供应量在六月份开始明显增加，特别是传统旺季的九月、十月，开发商更是集中推盘，以期带动销售量的增长。

    根据这份报告，截至２０１１年１２月底，北京、上海、深圳、广州４个一线城市新建商品住宅库存总量高达３０８４万平方米，比上年同期增长约４６％，增幅较上月同期相比有所下跌。其中，北京新建商品住宅库存１０４６万平方米，同比增长３３．９７％；上海新建商品住宅库存９７３万平方米，同比增长５１．９９％；广州新建商品住宅库存８００万平方米，同比增长６４．５３％；深圳新建商品住宅库存２６５万平方米，同比增长３０．６３％。可见，在４个典型一线城市中，广州与上海的库存量较上年相比均有大幅的提高。

    对于新建商品住宅存量不断增加的原因，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，一是受资金链趋紧的影响，开发商加大商品住宅的新增供应量；二是受２０１１年限购、限贷等调控政策影响，投资投机需求被有效打压，而对于部分自住需求来说，仍处于观望中。

    报告同样显示，截至２０１１年１２月底，青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州６个典型二线城市新建商品住宅库存总量为２９１４万平方米，比上年同期增长３２．７５％，新建商品住宅存量从去年３月份以来已连续９个月大幅增长。其中，杭州新建商品住宅库存３４３万平方米，同比增长９２．５％；南昌新建商品住宅库存１７８万平方米，同比增长８６．８％；福州新建商品住宅库存２４４万平方米，同比增长７３．７％。南京新建商品住宅库存６２７万平方米，同比增长５６．０％；厦门新建商品住宅库存３４０万平方米，同比增长３２．７％；青岛新建商品住宅库存１１８３万平方米，同比增长５．０％；除青岛新建商品住宅存量呈小幅上升外，其余５个典型二线城市新建商品住宅存量均明显大幅增长，特别是杭州，存量较２０１０年翻倍增长。

     调控基调不变　供大于求将继续

    “长期来看，商品房新增供应量是影响商品房存销比变化的决定性因素之一。而商品房的施工面积和新开工面积是反映未来一段时间商品房供应量的主要指标，因此，商品房的施工面积和新开工面积将会对未来商品房存销比变化产生一定的影响。”杨红旭说。

    ２０１１年库存激增、销量锐减已成现实，而对于调控力度依旧不减的２０１２年而言，这“一增一减”的变化是否仍将持续呢？

    “从新开工面积上看，２０１１年１到１１月份，房地产开发企业新开工面积共计１７．５亿平方米，同比增长２０．５％，尽管增幅比上年有大幅回落，但是仍然略高于近十年的平均增幅。而从竣工面积上看，２０１１年１到１１月份，房地产开发企业施工面积共计３７．６亿平方米，同比增长２６．０％，增幅处在历史高位。”杨红旭认为，尽管在持续的调控政策下，楼市长期处于低迷期，一些开发商市场信心不足，对某些项目推迟开工，但是整体上看，现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位，因此，未来１年多的时间，商品房供应量仍保持较大规模的供应。

    ２０１１年１２月召开的中央经济工作会议明确要求，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。住建部部长姜伟新明确表示，要继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展。一系列政策信号都表明２０１２年房地产行业将延续既往的调控基调，这无疑将带给房地产开发企业更为严峻的考验。

    “资金问题比较突出的开发企业不得不大力推盘，以期快速回笼资金，因此，预计２０１２年上半年供应量还将进一步加大；但另一方面，限购政策的延续将进一步挤压投资投机性需求，刚性需求入市也将更加理性，预计上半年成交量将继续处于低迷状态。综合上述两方面因素看，２０１２年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高。”杨红旭说。

    去库存压力陡增　降价或成大趋势

    面对日益严峻的库存挑战，房地产开发企业的“去库存化”速度也在随之加快，降价促销成为很多企业在面临压力时作出的选择。

    以北京为例，根据链家地产市场研究部统计，自１月上旬之后，北京新建商品住宅存量连日回落，春节假期之前已经回到１２万套以下。１月１７日存量１１８８０８套，与２０１１年１１月初即第４５周时的存量持平。不过，在库存数量减少的同时，存量住房数量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期却出现了大幅度的增长。“排除１月份假期因素，目前，存量销售周期达到２６１周。比２０１１年第４５周增长了１１１周，相当于消化速度减慢了７４％。同时，与其他一线城市６０周左右的消化周期比，明显处于高位。”链家地产首席分析师张月说。

     张月认为，虽然周成交量变动比较明显，但排除假期等特殊因素，却更能反映出短期内市场成交状态的变化。“北京新建商品住宅市场在２０１１年下半年开始出现供应上涨、成交量递减、库存高速攀升特征，销售压力不断累积。２０１２年１月市场转入传统销售淡季，供应量大减，只有４个项目入市，提供住宅５０６套，还不及１月份平均周成交量。这是造成近期库存量连续下滑的主要原因。”

    根据北京市统计局近日发布的北京２０１１年四季度房地产业企业景气状况数据显示，与２０１０年三季度高达１０９．２企业家信心指数相比，２０１１年四季度房地产企业家信心指数已经降到了７２．４。而２０１２年开局即面临严重的低迷状态，相信更会加深购房者观望程度，开发商的信心指数也很可能将继续降低。

    “相比较于库存本身，库存消化能力更能反映市场的真实销售状态。”北京中原市场研究部总监张大伟表示，随着库存消化周期的延长，开发商的销售压力持续增大，在售楼盘可能会以特价促销的营销策略来快速去库存，加快回笼资金，同时降低后期入市项目的销售压力。这种状态会在一季度持续，并有可能引发今年的第一轮降价潮。

    张月认为，２０１２年初，新建商品住宅市场成交低迷，库存消化难度加大，开发商在推盘频率和新盘定价上会趋于保守，“以价换量”的程度比去年年底加深。老项目折价促销的同时，新项目入市价格也会保持相对低位。预计到传统的春季销售旺季之后，成交量可能得到一定程度的释放，价格会出现平稳下调的局面。