唐文祺

　　此轮房地产宏观调控还在往纵深发展，更为细致的容积率及建筑密度的监控有望提上日程。这意味着，以往房地产商试图通过“综合容积率”的做法以达到利润最大化的投机方式，或将被终结。

　　距离当初拿地之时，位于上海浦东新区的某楼盘发展已有4年左右时间。该楼盘开发商向《第一财经日报》表示：“因为地拿得早，所以当初申请两块土地进行平衡容积率操作，还有商酌空间。要放在如今，根本不可能通过。”

　　他所指的“平衡容积率”，在房地产业中已是一个公开的秘密。据一位不愿意透露姓名的开发商介绍，由于上海的单块土地出让面积并不算大，有一种通常的操作思路是，开发商在获取两幅相邻地块之后，通过报批将两幅地块的容积率实行平衡或协调。“只要整体受让地块的容积率达到标准即可，而细分地块的容积率，则根据自身产品打造需求进行调节。”

　　容积率的调整，对于开发商来说意味着什么？一位专门为房企提供项目设计方案的业内人士称，“仅仅提升0.1的数据，就可以带来较为可观的利润回报。”该人士向记者解释道，“平衡容积率的目的，可以使地块组合的利润回报达到最大化。”

　　举例而言，两幅相邻地块容积率分别为2.2和1.8的话，按照单个土地操作，高层公寓产品是不可避免的。但如果将容积率实行平衡，其中一幅地块就可以调整为做低密度的别墅类产品。“在别墅产品方面，可以高品质的理由提升价格，另一方面，公寓产品却可以通过提升容积率来获取更多的数量，利润同样丰厚。”该业内人士表示。

　　不过如今在上海，这一“盈利”渠道已被严堵。在多次公开土地推介会上，由于不少地块均属“捆绑”出让，因此开发商们普遍对于能否操作平衡容积率表示关切。然而，相关部门对此的回复均是“不可操作”。与此同时，记者通过多个渠道了解到，这一做法在近几年已无成功范例出现。

　　对于容积率的把控势头已经初现端倪，一个逐渐浮出水面的消息是，高密度高容积率的规划要求，可能在未来会被强调提及，甚至于有望进入房地产业“十二五”规划之中。隐现其后的本质，其实还是对于土地集约利用的强调要求。

　　“提高容积率的利处，最为直接的体现便是楼面地价的降低。”一位开发商直言不讳道，“尤其是那些需要动迁净地出让的地块，成本是放在那里的。假设你10个亿的资金投入进去，容积率2.0的地块分摊下来的土地单价，比容积率1.0的地块可降低一半。”

　　多位开发商较为统一的观点是，如果“高密度高容积率”的要求被归为总体规划纲领，对于房地产住宅市场带来的影响便是，市场供应量会随之加大。“这在一定程度上可缓解供应压力。”中国指数研究院副院长陈晟认为。

　　“这亦是城镇化发展进程中需要关注的。”一家国企相关负责人称，“如果单纯从城市容积率来考虑，有些二三线城市的规划要求甚至还高于上海。考虑到未来土地利用发展空间，这一方面是需要予以强调的。”

　　不过，随之而来的另一个“老生常谈”的话题是，如何在加强土地集约利用的前提下，又兼而考虑到环保低碳的问题。“超高层建筑的群聚可能会引发‘热岛’效应，但对于开发商来说，成本同样是需要顾及的。”上述企业负责人认为。他的解释是，以100米高度作为分水岭，100米以上的建安成本会较100米以下高出20%左右。“所以，30多楼的高层公寓产品应该还算属于可控范围内。”

　　鱼与熊掌是否可以兼得？在居住舒适度和加大供应量的问题把控上，上海现代城市设计院副院长朱望伟认为，在框架性要求的指导之下，CBD之类的商务区域可加大密度及容积率，以居住为主的区域则可适度。“根据城市风貌做相应规划调整会更为理想。”

　　陈晟表示，如何达到有效运用最大化，是当今集约利用土地的一个重要课题。“从全盘土地市场来考虑，包括住宅、商业等各类性质用地如何做到合理比例划分，以达到长期持续发展性，是目前最为关心的层面。”