广东闲置土地探访记

　　本报记者 李刚

　　【阅读提示】

　　近日，媒体公开了一份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》，全国1457宗闲置土地位列其中。表格详细披露了这些土地的项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、供地面积、合同价款和约定的开竣工时间等。在业界和公众中都引发了热议。

　　名单的真伪，还有待有关部门的说法；本报“按图索骥”，对名单中土地闲置宗数较多的广东进行探访，发现闲置地块确实存在。那么，它们是如何“偷闲”的呢？

　　全国1457宗闲置土地的名单中，广东省以324宗闲置土地占了22.2%。这些地块中闲置时间最长的达到18年，最短的也有4年，记者就此展开了调查。 

　　规划变动造就最老闲置地

　　在这份1457宗闲置地的披露名单中，“晒太阳”时间最长的要属珠海市1992年出让给金湾农村信用合作社的“横琴十字门小区N3—08地块”，面积为2.888818万平方米的这块地，出让价为9258.661万元。珠海市相关部门人员解释，这块“最悠久”的闲置地是因为政府原因造成的，珠海横琴岛在开发中多次不同定位影响了开发。本次披露珠海的闲置地块有96宗，其中分布在横琴的76宗中只有1宗是企业原因导致闲置，其余75宗基本都与政府规划调整有关。

　　早在1992年，横琴岛就被广东省定为扩大对外开放4个重点开发区之一，后来却在发展旅游业和工业之间的徘徊中，失去了发展的机会。2006年，珠海市政府下发通知，明确提出冻结以前对横琴的开发，报建审批等工作也都暂停。直到去年珠海横琴新区成立，再次启动横琴开发序幕。

　　而按照横琴新区的土地处置和整合方案，已出让的闲置土地面积在5万平方米以上的，根据新的规划，若要调整位置，则在受让方服从规划的情况下，可以在调整后的新地块上进行开发，也可以申请政府回购；面积1万—5万平方米的地块，受让的几个单位如果达成协议整合，整合后可以按新规划调整后进行开发；面积1万平方米以下的已出让地块，则将一律由政府回收。按此规定，这块全国“晒太阳”时间最长的闲置地，整合后还是可以按新规划调整后进行开发。

　　“晒太阳”12年增值11倍

　　记者来到广州CBD珠江新城花城大道南侧、海明路北侧的L2地块，这片项目名为“尚东瀚御”的地块目前已经由红色亚运广告牌圈围，有模有样。尽管工地大门敞开，时不时有人进出，但墙内依旧荒草丛生，尚未整平，仅仅建起了两栋活动板房。

　　记者环顾四周，“尚东瀚御”这块地地理位置可谓极其优越：北面正望珠江公园全景，南面可望珠江美景，临近广州新城市中轴线，新地标广州新电视塔就为它的背景；地铁站、公交站、新光快速、猎德大桥……都为它增加了不少卖点。

　　就是这一块风水宝地，却一口气晒了12年太阳。据介绍，这块地前8年陷入了官司纠纷，官司过后又被开发商无理由闲置了4年，而今年4月份开发商又向房管部门申请，将此地块限高100米调整到208米，在新的规划出来之前，这块地还心安理得地“晒太阳”。

　　业内人士计算，扣除一些其它款项，开发商实际只花1.085亿元便获得该地开发权，按照原规划8万平方米总建筑面积计算，楼面地价仅为1356元/平方米，但如今珠江新城地王价格已经达到15324元/平方米，对照计算，珠江新城L2地块仅仅是土地增值便接近11倍，开发商尚未动工获利接近11.2亿元。如果该地块新规划得逞，售价每平方米至少拔高1万元，这样开发商12年“晒太阳”将会晒出近20亿元的收益。

　　而在披露名单中一块位于白云区金沙洲石井镇横沙村西北侧地段的地块，开发商曾于2004年6月被广州市国土房管局发放强制处理通知，要求按照合同约定支付土地使用权出让金等有偿使用费。现任开发商于2004年8月31日获得此地块使用权，合同约定开工时间为2005年8月31日，约定竣工时间则为2008年8月31日，以此计算，该土地闲置时间接近5年。资料显示，2004年现任开发商取得地块所支付的合同价款约为1182万元，以此计算，折合楼面地价仅为230元/平方米，按照其地理位置以及金沙洲现时的地价水平，即使以较为保守的5000元/平方米的楼面地价计算，一块仅为1000万元出头的土地，开发商坐等升值便获利超2.4亿元。

　　广州共查出200多宗闲置地

　　在本次披露的广东的324宗闲置土地中，广州占54宗，广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波确认，这54宗土地闲置的情况属实。

　　黄文波介绍，54宗土地闲置主要原因为：一是因企业资金实力不足、合作单位之间存在纠纷等自身原因无法动工；二是存在司法查封，企业暂无法对地块实施开发；三是存在规划调整、市政道路建设占用等政府因素影响；四是存在拆迁补偿未完毕等遗留问题，目前暂无法实施动工。而绝大部分土地闲置不是单一的原因造成的，而是多种原因交错影响的结果，这也一定程度上加大了闲置土地处置的难度，影响了处置进度。

　　黄文波表示，广州市国土房管局将力争在今年内出台具体的处置方案，而着眼点不仅在这54宗，更在于着手清理1992年广州开始有偿土地使用后出让的所有地块，实际上广州一共清查出200多宗闲置地，此次公布的54宗闲置地也包含在内。据了解，这些闲置地主要位于花都和番禺，总面积近3平方公里，这一数量超过了去年广州2.5平方公里的年度供地计划。其中大部分将会被收回。但部分地块涉及诉讼，则需诉讼结束后才能处置。而历年来广州通过收回闲置土地或注销用地批文的方式处置闲置土地共1389宗，面积约26.5平方公里。在收回闲置土地，严厉打击囤地的同时，对于符合条件的，以延长动工开发时间的方式作出处置，累计收取土地闲置费达1.3亿元。

　　广州：54宗“上榜”地  33宗已处置(链接)

　　据新华社广州8月16日电 (记者梁志玮)16日，备受关注的广州54宗闲置土地处置有了新进展。广州市国土房管局新闻发言人黄文波表示，已有33宗用地按规定作出限期开发处置，并已收取土地闲置费3325万元。

　　据黄文波介绍，此次54宗闲置土地，已有33宗用地按规定作出限期开发处置，已收取土地闲置费3325万元，其中2宗用地经处置后已动工开发，剩余用地目前正在办理规划报建、施工许可等动工前期手续。其余未作出处置的21宗用地，绝大部分属于司法查封、规划调整等非企业原因造成闲置，且部分用地同时受司法查封、规划控制及拆迁遗留问题等多种因素综合控制，情况十分复杂，处置涉及群众利益和社会稳定等因素，现正进一步研究确定稳妥处置方式。

　　“闲置土地处置的方式并非只有回收一种，根据国家及广州市的相关规定，对闲置土地可采取延长开发建设时间(不超过一年)、改变用途后继续开发建设、安排临时使用、收回土地使用权等4种方式处置。”黄文波说，其中延长开发时间一年是较为常用的处置方式，收回土地使用权是最为严厉的处置方式。

　　为了更好地遏制囤地行为，广州市已调整土地闲置费收取标准，土地闲置费按出让土地价款或划拨土地价款的20%计收。对批准延期的项目，通过签订协议，征收相当于土地价款20%的履约保证金或由用地单位提供银行出具的履约保函。黄文波说：“这些增加了开发企业土地闲置的成本，有利于从利益源头遏制开发商囤地行为。”