2011年，北京刚刚公布的千亿土地储备开发计划搅动了投资市场。

　　事实上，知情人士透露，北京早于2010年12月份就启动名为“蓝德计划(LAND)”的债券投资计划，即北京市土地储备整理中心与太保、国寿、平安、人保等国内七家保险公司签订的总金额或高达700-800亿元的债权投资计划，

　　5月18日，一家参与其中的评级公司人士向本报记者透露，目前相关保险公司、评级公司、会计师事务所和律师事务所都已经进场，静待第一批高达100亿元债权发行计划破土。

　　“预计保监会的审批会加快。”上述评级公司人士告诉记者，“这是保险公司常见的基础设施债权投资产品，只不过标的首次对准了土地储备。”

　　庞大的蓝德计划

　　2009年1000亿，2010年2700亿，2011年1000亿元。短短三年时间，北京市土地储备开发投资的一起一落，折射着中国房地产市场一冷一热。而进入2011年备受卖地难掣肘的各地土地储备中心，包括北京市的土储机构已在悄然布局。

　　就在5月17日，北京市国土局最新公布的《2011年土地储备开发计划》(下称《计划》)中，1000亿的年度土地储备开发投资计划终于尘埃落定；但与年初制定的规划相比，在拓宽土地储备融资渠道表述上，措辞已进行了微妙调整——由“加强对土地储备资金使用的监管”，悄然调整为“北京将探索土地债券等融资模式”。

　　“土地债券”甫一提出，立即遭到业内的追捧。国家开发银行高级经济师吴志峰公开表示：“北京准备搞土地储备债券融资，是实行土地资产证券化的一种方式，使土地开发超越银行贷款单一来源，地方政府融资渠道多元化，这是积极意义。”

　　不过，真实的进展距离土地资产证券化尚远。现实问题是，在商业银行银根收紧的背景下，谁来为不断膨胀的地方政府输送弹药？各地地方政府纷纷将目光对准了去年9月份不动产投资开闸的保险公司。

　　“险资规模庞大，作为基础设施的资金来源有明显的优势，包括能提供持续稳定的长期资金支持、不易受到国家宏观调控政策的影响等。”一家保险资产管理公司人士分析，据他了解，不仅是北京市，其他一些地方政府土地储备中心也正在想法设法引入保险资金。

　　18日，一位参与此事的保险资产管理公司人士告诉记者，该计划从2010年开始筹备，代号为蓝德计划(LAND)，由于太平洋(10.90,-0.01,-0.09%)资产管理公司牵头，国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平等6家保险资产管理共同参与，其私募债发行主体便是北京市国土资源局旗下的北京市土地储备整理中心。

　　根据此前已公开的信息，上述项目分为两期，首期原计划于今年4月底启动，两期涉及金额共计700亿-800亿左右。在具体投资方式上，以北京市的土地储备为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。即七家保险资产管理公司通过发行债权投资计划，将保险资金输送给北京土地储备整理中心，其资金主要用于一级土地市场拆迁、管线建设和道路建设等。

　　在还款来源上，与土地储备贷款相似，土地出让金是其主要还款来源。此外，尽管此前有媒体报道，该债权投资计划将用于保障房建设，但上述评级公司人士告诉记者，该项目只参与土地前期整理，不参与后面的二级市场开发，因此与保障房没有直接的联系。

　　而在资金来源上，将由太保牵头，除了上述7家保险资产管理公司外，其他保险公司也可认购。额度分配原则是，规模决定论，即根据7家保险资产管理公司的资产规模按比例分配，7家保险资产管理公司拿到额度后，再分配给保险业其他公司。

　　资产证券化尚远

　　在不少业内人士看来，此番聚集七家保险巨头的债权发行计划，既不同于城投公司发行的企业债，又不同于国外流行的市政债，更类似于近期银行间市场交易商协会推出的私募债。

　　按照保监会相关规定，“投资债权投资计划的余额，人寿保险公司一般不超过上季末总资产的6%，财产保险公司一般不超过上季末总资产的4%”。

　　产品期限设计上，蓝德计划类似于此前公布的“平安——城投控股(8.72,0.01,0.11%)保障性住房项目债权投资计划”，债权计划期限为7年，最后约定在五年期贷款利率的基础上下浮11%，按季结息付息。

　　目前，5年期贷款利率为6.65%，下浮11%，这一条件要优于同类型贷款，在银根紧缩背景下，目前即便中长期贷款，在基准利率基础上下浮的现象也颇为少见，况且据本报记者了解，银监会已对土地储备贷款集中到期风险做出风险提示。

　　在上述评级公司人士看来，此次债权发行计划类似于平安资产与上海城投签订的保障房投资计划，而至于为何选择私募方式，他认为，北京土地储备中心是一家事业单位，可能不大适合公募债券发行。