经济观察报 记者 周亚玲 京津新城之后，合生创展开始了新一轮的造城运动。这一次是在浙江的民营经济重镇慈溪。

大量地产公司都曾因介入造城模式导致周转率下降，除了合生创展，广厦集团也曾受天都城项目销售缓慢、前期开发周期漫长所累。

尽管存在缺陷，不少实力开发商仍对大规模造城情有独钟。城市化进程中，城市配套完善带来的土地高溢价，使这种有缺陷的模式仍可带来高利润率。

近一两年，香江国际、阳光100都在京津新城附近拿下土地，区域价值逐渐被市场认可。合生创展相关人士表示，目前京津新城土地升值已有数十倍。

在紧邻大城市的小城市造城，攫取土地溢价的高额利润；开发高档别墅、城市核心区豪华公寓，合生创展正经历由规模化到高利润的转型。

合生创展总裁助理、华北区域公司总经理苏波接受记者采访时说：“合生将不再单纯地追求规模化，更多是要追求利润率。”

2009年，万科、保利销售都进入了400亿军团。合生曾经是最大规模的地产公司，在销售量上却与400亿无缘，对此，苏波更多地强调“我们有自己的经营模式”。

慈溪地块：下一个京津新城

2009年合生创展唯一一次出手拿下了慈溪地块。公开资料显示，该地块是其在2009年9月拍得的，总价约13.65亿元，包括位于宁波慈溪杭州湾新区西北部的36幅土地，总面积约为153万平方米。

由于该地块面积巨大，其均价核算下来较为便宜，单价不足900元。合生创展当时认为，慈溪市位于上海、杭州及宁波经济金三角地区的中央；虽然杭州湾新区是慈溪市相对较新的发展区，但在开发完成后，将成为拥有超过50万人口的现代化经济工业城；杭州湾大桥以及多条高速公路的开通可能会导致更多的企业从上海迁移至宁波。

记者了解到，合生创展此前已对该项目进行了一年多的考察。

慈溪地块将建成包含五星级酒店、高尔夫球场及大型生态住宅的综合地产项目，与京津新城项目定位相仿。

面对京津新城的巨大投资量和漫长回收期，合生创展表示：“2002年，合生进入宝坻，拿下了这块盐碱地。七年过去了，如今的宝坻与昔日已然有天壤之别。京津新城不仅是国内第一个超级大盘，同时也是合生创新开发模式，参与城市运营的首次体现。企业通过对土地价值的深入挖掘，使项目发展和区域经济发展紧密相联。其价值很难用眼前利益来衡量。”

在天津“十一五规划”中，京津新城被列为三个重点卫星城之一，而且宝坻由县升为区，区域土地亦由曾经的不毛之地，转变为企业竞相追逐的热土，成交价格达100万元/亩。显然，合生创展看好该地块未来的收益。

慈溪的卫星城和京津新城一样，包含了合生创展对城市规划的期许。对未来的研判是左右地产公司长久发展的一种重要能力，对于野蛮生长了多年的地产行业来说，暂时的负重前行可能是必要的代价。

苏波认为，合生在北京的第一个项目珠江帝景，在2003年当时并不核心的区域就开出了7000多元的单价，本身就是当时的高端项目。目前，北京、上海等地的高端物业项目霄云路8号、东郊别墅、佘山东紫园等，正为合生的高端物业开发短板积累经验。

管理得以随着项目的开发不断修正和改善，比如革新工程总包制度，建立与中建系统施工单位的长期战略合作，确保工程施工质量；革新招投标制度，实施“综合评标”原则，摒弃低价中标的行业规则，确保工程材料品质；完成管理系统信息化平台的全面对接，将工程管理、营销管理、财务管理和日常业务管理全面整合，保障企业运行的制度化和高效化。而过去，合生的工程都是自己的施工公司韩江建筑承担。

高端项目比重逐渐加大，是合生追求高利润率财务理念的体现——由于规划获得土地带来的极低土地成本，合生习惯了“啃硬骨头”，在偏远地块深耕细作，运作成为高端项目。“近年合生正在从单纯的土地开发者向土地经营者转变，最大限度地挖掘和体现土地价值。”苏波说，“别人不看好的区域，合生或能变废为宝，甚至价值可观，不以市场占有率多少为目的，而是强调资源价值最大化。”

强调份额、周转和追求高利润率的做法各有利弊，投行人士称：“一些企业为了追求销售额，过分强调周转速度会导致净利润率降低。虽然规模做大了，但利润提升却很慢，且需承担较大的市场调整风险；若过分强调净利润率，追求较高售价，则会承担高额土地增值税，并因为市场承担不起较高房价而降低销售速度。”

2010，毛利率修复

香港时富证券分析师李雷雨认为：从财报看，合生的净利率是25%，在内房股中属于比较高的水平；从2008年到2009年，合生的毛利润一直维持在45%左右，这也是行业较高的水平。但从2009年上半年看，因为2008年的销售情况，2009年的毛利率有了单位数的下降。

李雷雨认为2010年的利润率由2009年的预售结转部分来决定，2009年房价的普遍上涨，能给合生带来至少5%的毛利率上的修复。2010年，合生创展的营业收入取决于公司能有多少交付面积来保障预售部分结转成销售金额，取决于合生的管理层对今年市场的研判。

对于2010年的计划，苏波表示，2010年的开发量和竣工量一定会有大的提升。JP摩根的报告认为，合生会有200万平方米的销售面积。当然，这将体现在随后几年的营业收入上。

苏波表示，2009年的土地市场太疯狂，以央企为代表的诸多企业角逐土地市场时，一个民营公司一定要保持稳健、以利润率为第一为原则，贵的地不去拍。这也回应了为什么合生2009年在土地市场上仅斩获了一块土地。他进一步表示，合生喜欢的是做城市运营。2010年，合生会适时地参与到土地交易当中去。