土地出让遇冷，个人买家再现上海土地市场。昨日13时30分，上海房地产交易中心三幅经营性用地开拍，其中松江区大学城商务广场S1地块被余彩眉、李国祥、李力三人以总价8300万元竞得。据悉，这不是第一次在沪土地交易现场出现个人买家，去年11月份，临港新城环湖西三路wsw-c3-4-1地块就被个人买家“林巍”以1.7亿元拍得。

　　而另两幅地块松江区大学城商务广场S2、S3地块、内环内地块常德路771地块在现场无人竞价的情况下，分别被上海复华城市建设有限公司、上海锦迪城市建设开发有限公司轻松竞得。

　　个人买家再现沪土地市场

　　此次土地拍卖最引人注目的是松江区大学城商务广场S1号地块。

　　公告显示，该地块东至大学城商务广场S2号地块，南至梅家浜路，西至光星路，北至拟建玉兰南路，出让面积19311.6平方米，容积率1.6，起始价格5800万元。

　　该地块最终被余彩眉、李国祥、李力三人以总价8300万元联合拿下，折合楼板价2686元/平方米，溢价43%。

　　据了解，这已经不是第一次在上海土地交易市场上出现个人买家。在2009年，曾有名为“林巍”的个人买家以1.7亿元的价格拿下临港新城环湖西三路wsw-c3-4-1地块；2009年60号公告中的松江大学城商务广场S4号土地，则由11名个人买家联合以5230万元摘得。同样，在2008年30号土地公告中的“徐泾镇沪青平公路北侧土地”，也由名为“王恩”的个人买家以4995万元的价格买下。

　　根据上海市相关规定，除有明确出让要求，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织均可参加土地出让。

　　对于此次个人出资拿地，中房信分析师薛建雄认为，因为上述地块较小，金额较少，购买人承担的风险也相对较小，在此情况下，出手买地也不失为个人投资的好方法。而且在当前一级市场监管较为缺位的情况下，土地投资相对可操作空间更大，这种方式或成为高端房产投资客转型的方向。

　　另两幅地无人加价

　　相较与松江区大学城商务广场S1号地块的“热”，常德路771地块、松江区大学城商务广场S2、S3地块则延续近段时间沪土地市场的冷清局面，两地块均在现场无人加价的情况下成交。

　　松江区大学城商务广场S2、S3地块被上海复华城市建设有限公司以总价1.217亿元的底价竞得。据悉，该地块和松江区大学城商务广场S1地块都是松江今年首度推出的商业用地。另据了解，上海复华城市建设有限公司是本地上市公司上海复旦复华(8.28,0.00,0.00%)科技股份有限公司(600624)参股的一家公司，复旦复华占股比例达35%。

　　公告显示，上述地块东至商务广场S4号地块，南至梅家浜路，西至大学城商务广场S1号地块，北至拟建玉兰南路，出让面积31828.2平方米，S2地块容积率为1.8，S3地块容积率为2.3。

　　另一幅地块静安区常德路771地块则被上海锦迪城市建设开发有限公司以1.06亿元轻松竞得，仅比起拍价1.05亿元高出100万元，折合楼板价29744元每平方米。

　　公告显示，作为本次推出的惟一一幅内环内地块，静安区常德路771地块东至常德路，南至康定路，容积率为1.7，包括地上2096.3平方米和地下约5586平方米，起始价格1.05亿元。

　　值得注意的是，由于轨交7号线昌平站规划中的3号出口位于静安区常德路771地块附近，外加其地下面积有约5586平方米，因此出让文件明确要求带规划方案并结合轨道交通7号线实施。

　　佑威房地产研究中心陆骑麟认为，此次拍出的三幅地块均为商办用地，且面积较小，很难激发开发商太多的兴趣。相对住宅用地，商办用地资金占有率高，利润回报低，投资风险较大，对开发商日后的经营管理也存在诸多要求，这恐怕是此次拍卖冷清的原因。