经济观察报 薛迥文/文 2009年以来，土地市场频频出现的央企地王引发了房地产行业是否出现国进民退的争论。

2010年，这场争论更是被推到风口浪尖，两会期间，不同利益集团公开博弈：一方面，多位代表对国企尤其是央企进入房地产行业提出质疑，甚至有代表直斥央企做房地产是 “与民争利”应当退出；另一方面，国家发展和改革委员会主任张平称，4万亿没有一分钱进入到房地产购买土地这一类的投资，央企一如既往保持缄默。

在媒体话语权和政治话语权屡屡“被代表”的当下，理性思考尤为重要，我们不禁要问：央企房地产究竟动了谁的奶酪？房地产行业真的在国进民退吗？央企做地产就是与民争利吗？央企拿地王真是醉酒驾车吗？

央企房地产动了谁的奶酪？

当王健林直言 “国企不算是真正意义上的企业，而在房价的疯涨过程中，国有企业也扮演了‘不光彩’的角色”时，姑且不论其结论之武断，从立场上也不能不让人联想到他“代表”的民企万达正从过去商业地产市场“一枝独秀”到今天遭受来自央企的“中粮大悦城”和“华润万象城”的竞争背景。

当潘石屹对央企一直愤愤不平甚至直接将央企拿地比作醉酒驾车时，有理由怀疑他要么是“五十步笑百步”，要么是“没吃到葡萄的狐狸”。他理应不会忘记在广渠路15号地自己也曾多次举牌，最后“被逼”报价到39.5亿元。试想：如果不是身后“不算账”的小伙子（中化方兴副总）一直举牌到40.6亿元，以1.1亿的微弱优势（相对于未来的销售利润率不过是1%以内的差距）夺标，潘石屹就成了地王，他又将如何解释“失去理性”和“地王推高周边乃至北京房价”呢？

央企拿地王，显然动了原有开发商的奶酪。

央企不需要资本原始积累即可跨越大项目的资本门槛，直接与行业的第一阵营也是最大的既得利益阵营交锋，打乱了业内原有的利益瓜分格局；央企在行业调整期半路杀出，搅了部分高明的开发商“逃房价顶抄地价底”的反周期操作的美梦。央企携低成本资本大举介入地产，势必加剧业内竞争，加速房地产行业从单边上扬步入震荡期的进程，最终降低行业平均投资回报率和利润率，走向行业利润正常化，显然搅了部分开发商“行业暴利细水长流，我自占山为王”的美梦。

央企拿地王是否动了百姓的奶酪呢？央企拿地王就像双刃剑，在激活土地市场刺激房地产投资助推经济走出低谷的同时，确实对房价疯涨起了推波助澜的副作用，但不应当被片面夸大。正略钧策认为中国房地产市场价格形成机制很复杂，地方政府对土地供应的垄断、产品实现周期长、投资品属性三大要素导致价格传导机制容易失灵，但可以肯定的是几块“地王”绝不是房价疯涨的决定性因素，2008年也曾涌现出许多民企地王，但当年房地产市场却价量齐跌就是例证。