经济观察报 记者 周亚玲 远洋地产全国化提速迈出第一步，2009年底，远洋在重庆、黄山通过并购获得项目，在上海开设分公司，谋地汹涌。

“希望通过三到五年的努力，公司能够从区域领先、第二梯队发展成为全国性具有综合实力，位居前列的房地产企业。”远洋地产总裁李明的目标是：营业额和盈利都达到30%—40%的增长。

西南布局

2009年底，远洋地产以超过1亿元的价格获得一重庆公司55%的股权，该公司拥有当地一幅约90万平方米楼面面积土地的一级开发权。这一体育地产项目，位于重庆市巴南区。黄山项目位于黄山市屯溪区，同时，远洋还完成了对一家北京公司的并购。

李明强调，远洋下一步拓展的重点区域是华东地区和西南地区。上海分公司已成立，并已经获得了新项目，集团也派了一位高管到上海分公司担任负责人。

“在北京要拿300万平方米的土地储备，估计300亿元就够了。上海呢，同样的面积估计要1000亿元，但已经没有什么新地了。北京、上海都是供应短缺的城市，年年竣工量都下降。”李明表示，自有资金加上银行授信等，公司目前有400亿可以动用的资金，但这些钱具体能买多少地，在哪里买，显然需要仔细衡量。

从远洋地产2009年半年报的销售情况看，北京、大连和天津是其销售收入的主要来源，分别占当期销售额的53.5%、20.7%和10.3%。不难预见，经济发达的沿海区域和一线城市依然是远洋下一阶段销售的主角。

在市场行情转暖，土地价格飙升的背景下，远洋沿用了惯常的方式——通过并购获得土地。2009年，远洋很少通过招拍挂获得土地，在重庆收购的更是一家拥有土地一级开发权的公司股权，之前，远洋在北京获得大量土地储备的策略即先做土地一级开发。并购和一级开发通常可以获得一些位置相对较好的土地，远洋近期获得的土地储备有一半是通过并购而来。

即便手中资金实力不俗，李明还是表示了对土地市场的谨慎态度，地段永远第一，“因为目前资本市场对公司估值的评价体系已经改变了。1500万平方米的土地储备对于远洋地产是个比较合适的面积，现在一年的竣工面积在100万—200万平方米，土地储备保持在一年竣工面积的10倍，已经是个上限值了。现在远洋地产在土地上的要求应该是地块的含金量更高，布局结构上更加合理，而不是单纯地追求数量。”

远洋2009年的销售额是140亿元，今年他们是否能跨入二百亿军团，只能靠时间回答。

两年波动定律

“从过去十几年中国房地产，特别是一、二线城市地产发展的情况来看，有两条规律：一是总体一直在往上走；二是不超过两年总会有一个周期波动。这两个规律可以用来看2010年、2011年、2012年，看一年看不准，看三年我觉得都能看得准。2007年、2008年、2009年三年，跟2004年、2005年、2006年这三年，我说的这两条都符合，都往上走，但是都没有逃脱最多两年就会有一个波动的规律，所以我们也是用这两条来看未来的发展市场。在未来的三到五年，这个行业还会有长效发展，企业会得到快速发展的环境，但是企业要把资本结构、风险、开发计划和物业持有的结构调整好，当波动来的时候你能过去，这也是我们强调战略、协调战略布局的一个因素。”李明对公司战略制定的起点来源于对地产发展规律的研判。

李明认为每两年房市有个波动很正常，对于公司，重要的是出于对地产市场长期看好的判断，该拿地还是拿地，同时要提高管理效率。“现在公司进入了一个要求销售能力的年份，是个投资的年份。”对于今年的判断李明底气很足。

实际上，远洋进行了大量的组织架构上的调整来适应高速扩张的需要。

过去，远洋对异地项目的管理是项目制公司。现在，远洋按照区域成立了北京区域事业部、天津区域事业部、东北区域事业部。远洋地产的一位高管认为，这种区域公司能缩短管理链条，减少层级，提高集团运营效率，加速各地公司对市场的反应，并使定价和营销机制更加灵活。在财权上，远洋依然采取了集团公司来控制风险的办法，凡是拍地，都是由总部决定。