□ 本刊记者 张艳玲 | 文

　　土地交易遇冷并非地方政府乐见的结局，全国用地需求仍然旺盛，观望过后是新一轮博弈

　　楼市疯狂催动地价猛涨，已是去年以来人们的难忘记忆。在上海、杭州等个别城市，住宅楼面平均地价甚至冲破2万元新高，各地地价在房价中的占比大幅攀升。

　　今年楼市遭遇年初“限购令”大力调控，地价的狂飙能否就此终止？回应这个疑问的事实是，配合楼市“限购令”的出台，2011年3月国土资源部下发一份关于“做好城市住房用地管理和调控重点工作”的通知，要求“控价格、防‘地王’”，严防出现高价地，对招拍挂出让中出现溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，督促市县按要求及时上报分析原因，由省级国土资源主管部门约谈。

　　调控的效果似乎已初步显现。2011年4月12日，房地产专业研究机构中国指数研究院对120个城市的监测报告表明，一季度住宅用地交易遇冷，土地成交量和成交价格均有所下滑。

　　但这并非地方政府乐见的结局。各地政府不仅对楼市“限购”态度消极，纷纷将限购的住房价格指标与国民收入和GDP增长挂钩，被外界批评为“限降不限涨”。据财新《新世纪(22.76,-0.07,-0.31%)》记者了解，各地政府更通过对土地交易节奏和价格构成的调整对地价变动施加影响，力撑地价不跌。

　　诸多分析人士均对财新《新世纪》记者表示，随着地方政府对“土地财政”依赖不减，若行政调控使得各地土地出让收入的大幅降低，以限购令压地价在现实中恐难奏效。

　　地方政府护盘

　　限购令的最大影响，主要表现之一在于交易量普遍下降。个别城市在1月已出现土地流拍现象，如在土地供应偏紧的温州，1月底推出的10个地块均无人问津。不过，从总体看，成交量的降幅尚属有限。

　　中国指数研究院监测显示，一季度全国120个城市共成交土地4372宗，环比减少21%，但与去年同期相比反增13%；成交土地面积变动趋势也与此类同；平均成交楼面地价1609元/平方米，环比下跌11%，同比下跌8%；溢价水平降至8.1%，是近两年来的最低水平。

　　中国指数研究院指数研究中心总监蒋云峰分析，这表明市场处于一个观望期。这是因为在限购令之后，房地产市场走势不明朗，尽管开发商资金链尚没有出现明显问题，但在市场上拿地会更加谨慎。

　　可以观察到，成交量下降并非是简单的交易减少。房价、地价都高烧不退的一线城市主动放缓了推地速度和节奏，二三线城市因担心土地流拍，增加好地供应的同时，也减少了一般地块的推出。中国指数研究院监测显示，全国120个城市一季度推出的住宅用地面积9661万平方米，比2010年四季度下降37%，与去年同期相比下降23%。

　　上述监测报告认为，从成交面积与推出面积的比值来看，一季度住宅用地销供比为0.88，与2010年三季度、四季度基本持平，这表明成交量大幅下降主要是地方政府放缓了推地。

　　以北京市为例。截至3月29日，北京市一季度共推出土地43宗，用地面积326万平方米，其中住宅用地5宗，32万平方米，且有4块是在1月推出；“限购令”出台后只推出一块住宅用地，3月份成交量为零。直到3月30日，北京市土地储备才集中推出15块土地后续交易。2月初，在上海市住宅市场转冷前，曾连续两天出让的住宅用地有17幅之多，都获得高溢价率，2月中旬后出让的地块大多“面积小、数量不多、以底价成交”。

　　中国土地勘测规划院副总规划师邹晓云告诉财新《新世纪》记者，调控政策之下，地方政府既不能违背中央意愿出高价地、又不愿意市场过冷，只能“控制土地出让节奏”，通过“什么时候推地、推多少”来调控土地市场，更有意推出一些较为保守不易流拍的地块，维持土地市场热度。

　　蒋云峰分析，一线城市是此次调控的重点，为了避免“高价地”重出江湖，城市政府放缓了推地节奏；二三线城市因土地供应量大，担心土地流拍，在推出优势地块供应的同时，也减少了一般地块的推出。他指出，成交量和成交价下滑与土地出让位置、时序相关，并不能由此预期后市土地价格下调。

　　思源置地总经理李国平认为，北京等土地稀缺的大城市，并非没有市场需求，而是政府希望通过控制土地出让节奏避开调控期，便于日后提高土地溢价率。他还认为，其他二三线城市处于快速扩展期，随着供地量增加，大量开发商进入竞争，后期土地价值仍会显现。

　　地价难压

　　事实上，从目前的供需关系看，促使地价上涨的动力仍然十分充足。总体上，各地用地需求大大超过供地指标允许的限额。

　　用地指标不足，是目前快速城市化过程中各地政府普遍面临的难题。中央政府对土地使用实行“总量控制、指标管理、动态平衡”的原则，每年根据上报的用地需求，安排新增建设用地指标，地方政府只能在指标范围内搞建设、上项目，超过范围即属于违规用地。

　　4月7日，在国土部召开全国土地供应调研报告会上，国土部规划司司长董祚继根据对全国31个省份调研结果指出，全国31个省份都反映计划指标不足，全年用地需求总计达1616万亩，远远大于年度计划指标670万亩，下达指标只能满足需求的三分之一。其中，有8个省份今年的用地缺口超过40万亩。

　　接近国土部的一位人士告诉财新《新世纪》记者，近两年中央每年分配的年度计划指标总额在600万亩左右，今年多增加了40万亩。但今年是“十二五”开局之年，各地项目多，需求会增大一些，不过各地上报的需求会有一定水分，供需缺口仍在正常范围之内。但他也坦承，部分地区重GDP轻民生，“两高一资”等中央已经禁止的项目仍然上马，扩大了用地需求，加之很多地方要上马交通、水利等基础设施项目，用地量会大幅增加；短期内上马项目多的地区，用地缺口会突出。

　　普通商品房供地在总量中比重低，也受到房地产商抨击。华远集团前董事长任志强(微博 专栏)有公开测算，在新增建设用地中，房地产用地占比不到总量的六分之一，而房地产用地中还分为商业、办公、公共建筑、保障性住房和房地产开发等多类，真正用于商品房住宅建设的土地十分有限。而2009年和2010年的住宅建设用地中，开发商购置的商品住宅用地只有住宅建设用地的三分之一或者四分之一。

　　尽管国土部要求“确保城市住房用地供应计划总量不低于前两年年均实际供应总量”，但任志强认为，2009年商品房供地负两位数增长，虽然2010年总供地增长了30%多，以2年平均计算实际供地是大幅减少。

　　更重要的是，地方政府应对限购压力，纷纷在地价构成上做出调整，力撑地价。由于国土资源部对土地溢价率进行限额控制，超过50%的地块需上报原因，并由省级国土资源主管部门约谈，一季度全国土地溢价率大幅下滑。上海市一季度出让的27幅地块全部“零溢价”，其他一线城市政府在土地出让中将溢价率控制在了49%左右。

　　实际上，地方政府在控制溢价率的同时却上调了土地出让底价。

　　根据中国指数研究院的监测，一季度全国住宅用地底价仍稳中有升，1月-3月，底价分别为2862元/平方米、3232元/平方米、3388元/平方米，2月、3月分别环比上涨13%、5%，与去年同期底价相比，上涨12%和69%；住宅用地成交价分别为3981元/平方米、3719元/平方米，3671元/平方米，环比下降7%、1%。底价上涨幅度高于成交价降幅，“中央想限制溢价率，地方政府又不能低价卖地，所以只能抬高底价。”蒋云峰表示。

　　在李国平看来，目前地方政府50%的收入跟房地产有关，地方政府用土地抵押的融资平台账目混乱，一旦土地价格下跌，地方财政有破产的危险。因此地方政府主观上不愿改变土地价格上涨的趋势。

　　地价房价再博弈

　　4月13日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上表示，一季度房地产市场成交量萎缩、多数城市房价还在上涨，下一步要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。调控当头，房地产市场一轮新的博弈已经展开。

　　究竟是地价推高了房价，还是房价拉升了地价？这个问题多年来一直争执不休。中国土地勘测规划院一份《2010年地价与房价关系》的报告中分析十年地价和房价上涨规律。统计数据显示，在2006年-2008年三年间地价和房价增长率的变化趋势同步，但至2010年，受调控政策影响，房价增长率大幅下降，但地价增长率却大幅提高，并超过5.59%的房价增长率，达到11.2%的高点。

　　这份报告还显示，2010年中国居住地价最高城市杭州每平方米地价已高达2.28万元人民币，上海市居住用地地价每平方米为2万元左右，北京市居住用地地价为每平方米1.34万元。2010年中国35个重点监测城市居住用地地价占房价总水平的31.64%，而厦门、长春、宁波、福州的地价已占房价总水平的50%以上。

　　居高不下的地价，使房价下调的空间十分有限。重压之下，政府和房地产商的选择出现转向。据财新《新世纪》记者了解，一线城市普通商品房供地的减少，使开发商转向二三线城市和其他类型土地。根据中国指数研究院的监测，在一季度全国住宅用地市场遇冷的情况下，商业用地、多功能用地等非住宅用地成交量同比增长33%。4月7日，南京六幅商业性质土地顺利成交，拍卖会现场火爆，商用地成了“香饽饽”，一位曾从事IT业的资深开发商感叹，“现在的商业用地市场就像十年前的IT业一样火热”。

　　地方政府也相应调整了供地思路。2011年北京商服用地550公顷，比去年实际供地420公顷增加130公顷，并单列100公顷供应的产业用地。邹晓云认为，北京等一线城市发展将向商业地产发展。

　　二三线城市政府也开始谋求转型。河北省承德市国土资源局土地利用处负责人告诉财新《新世纪》记者，这轮对房地产市场的调控，使决策者意识到土地财政的不可持续，因此决心利用承德市丰富的旅游资源，将其打造成旅游城市。今年承德市本级各项土地供应量大幅增加，是去年实际供应量的4倍，其中对旅游产业项目做了大量配套。

　　不独承德，据财新《新世纪》记者了解，目前，以“动漫”“旅游”“养老”等概念的产业项目在全国风生水起，甚至包括廊坊、邯郸、衡水等三线城市也卷入其中，以工业项目拿地，建成生态庄园、别墅长期出租，其实是变相的房地产开发。

　　随着城市拆迁不断扩展的二三线城市，土地供应量增加，地方政府也通过推出优势地块的方式吸引房地产商的进入。政府为推出土地不断以抵押贷款追加新的投入，商用地产小热潮背后也并非没有隐忧。“在二三线城市的项目能否真正发展起来，是我们拿地最大的顾虑。”一位资深房地产商说。