唐文祺

　　两幅土地合计出让起始价高达200.34亿元，无论是地块面积还是出让底价，昨天在南京市今年第12号公告中亮相的土地，起步便是“地王”级别。随着这两大地块的挂牌，“南京外滩”建设可能由此启动。

　　业内人士称，虽然南京土地市场近期遇冷，但这两大地块的挂牌有一定“试水”意义。

　　南京市国土资源局昨天发布的“2010年第12号”出让公告，宣布了下关区滨江板块G32、G33两幅地的出让信息。令人关注的是，无论是出让面积、起始底价，还是保证金金额，这两幅地块的门槛均属南京土地出让史上罕见。公开资料显示，G32地块为下关区滨江江边路以西1号地块，东至热河路、西至江边路、北至规划路、南至中山北路，出让面积35.3664万平方米；G33地块为下关区滨江江边路以西3号地块，东至回龙桥、西至江边路、北至长江大桥、南至规划道路，出让面积31.3879万平方米。两幅土地的用地性质，均为商业住宅混合地块。

　　单从出让面积来看，G32地块创下了南京市土地出让史上的最高纪录。121.41亿元的出让起始价，更是将南京之前25.95亿元的高科仙林“总价地王”远远抛在身后。根据其5.79的容积率进行折算，这一地块的总建筑面积高达204.77万平方米。“容积率那么高，建筑面积很惊人。”南京当地一家房企相关人士称。

　　根据公开数据，G33地块出让面积31.39万平方米，起始价格78.93亿元。表面上看，与G32地块略逊一筹。然而，根据其容积率折算，8272元/平方米的起始楼面地价反而比G32地块高出近三成，后者的起始楼面地价为5929元/平方米。

　　“这两幅地块可谓南京当地的‘巨无霸’。”一位房企人士向《第一财经日报》表示，他所处的企业近期在长三角区域频繁出击，“如果把这两幅土地的起始底价相加的话，甚至超过了广州的‘亚运城’地块。”2009年末，广州亚运城地块以255亿元完成出让，创下全国总价地王纪录，当时其出让起步价为165亿元。

　　值得注意的是，推进滨江板块开发，已成为打造“南京外滩”的关键所在。南京下关区滨江产业集聚区规划范围东起热河路、城河路、大桥南路引桥，南起中山北路，西至长江，北至长江大桥南堡公园，规划用地面积约236.3公顷，建筑总量约400万平方米。

　　出让公告规定，G32地块的竞买保证金为25亿元，G33地块则为16亿元。在拍卖过程中的加价幅度为“2000万元或其整数倍”。仅以交纳保证金一项来看，这一入市门槛便足以挡住大部分中小房企。“这么高的保证金，对企业资金要求极高。”上述房企人士认为。近期业内消息称，最有可能染指这两大地块的当数早期便已介入下关区滨江开发的大型房企。2009年具备央企背景的中冶置业，与南京市政府签订了《南京下关滨江区域老城区改造项目整体开发合作协议》，今年6月又进一步达成了《加快推进南京下关滨江区域老城改造合作协议》。

　　此外，世茂集团早在南京下关滨江板块投资开发了世茂滨江新城项目，总建筑面积约150万平方米，预计斥资百亿元。今年6月有媒体报道称，下关区域将被划分为三大地块，继1号、3号地块完成出让之后，2号地块将结合后续铁路西站搬迁再行挂牌。在此之前，南京市土地市场频频遇冷，就在8月24日举行的土地出让中，两幅地块由于仅有一家房企报名，相继以底价完成出让。“在这样的市场背景下推出‘巨无霸’地块，试水意味很浓。”知情人士评价。