黄树辉

　　是开发商嗅觉灵敏快速出货，还是压抑下的强力反弹？

　　尽管密集的楼市调控政策让部分一线城市的商品房市场成交量出现萎缩，深圳新房成交量甚至环比下跌六成，但部分开发商1月份的销售业绩却仍继续保持着大幅增长水平，再次显示楼市调控压力不减。

　　客观数据折射出市场需求动力依然强劲，大地产商因为全国布局并在楼市起伏中学会逐渐平衡自己的经营，从而具备了一定的抗风险能力。而有业内分析认为，新“国八条”正导致楼市成交步入新一轮下跌通道，1月份或许是开发商们“最后的疯狂”。

　　首月销售仍大幅增长

　　根据万科(000002.SZ)2月9日公布的销售数据，万科在2011年1月实现销售面积165.4万平方米，实现销售金额201.0亿元，较上年同期分别增长了216.1%和220.8%，再次刷新了万科的月度销售历史纪录。

　　这也是国内住宅企业第一次单月销售超过200亿。相对于2010年12月份的84亿元销售额，万科新年首月销售额环比增长139%。

　　在此前的2010年8月，万科单月销售额首次破百亿，达到119.9亿元，此后的9月至11月又连续实现销售142亿、155亿、129亿元。四个月之后，万科单月销售又超200亿元大关。

　　中海地产(00688.HK)于2月8日发布的数据显示，中海地产1月份实现房地产销售额41亿港元及销售面积32.5万平方米，同比增长241.4%及103.7%。1月份公司环渤海地区为销售额及销售面积最多的地区，其销售额和销售面积分别达到19.5亿元和14.6万平方米，同比增长分别达959.8%和384.4%。

　　根据公告，富力地产(02777.HK)在2011年1月份实现物业销售额约28.42亿元，同比增长28.42%，销售面积约16.58万平方米。其中北京10.47亿元居众区域业绩之首。而资料显示，富力地产2010年全年的销售额为322.46亿元。而其2011年的全年销售目标，也在早前由360亿元修订至400亿元。

　　世茂房地产(00813.HK)此前公布的数据显示，1月世茂房地产实现合同销售31.16亿元，同比增长22%。合同销售面积24.19万平方米，同比下降10%。由此而产生的销售均价则由去年同期的9508元/平方米大幅上升至1.29万/平方米。

　　恒盛地产(00845.HK)公布，1月份的合同销售金额约7.51亿元人民币，同比增长1.11倍；合同销售面积8.19万平方米，同比增长2.28倍。

　　“最后的疯狂”？

　　但与开发商销售业绩逆势大幅增长相反，不断加码的楼市调控政策导致部分一线城市的房地产市场成交量在1月份出现大幅下跌。

　　深圳市规划国土委的统计数据显示，1月深圳新房成交4128套合计34万平方米，与去年12月份的83万平方米相比下降59.04%。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，1月北京期房住宅成交量达9557套，环比去年12月下降了30.1%；现房住宅成交量达1987套，环比去年12月略微下滑5.23%。

　　万科董事会秘书谭华杰解释称，公司1月销售数据再创新高有一定特殊原因，主要是因为去年年底公司集中推盘，较多客户当时实现了认购但未能在年底完成签约，这部分业绩在今年1月才正式计入公司销售。

　　但新“国八条”突袭楼市，第三轮调控政策让此前或淡或旺的各地春节楼市普遍感觉到了冬之寒冷，节前一周各地楼市成交即开始大幅缩水，春节期间更是观望者多，出手者寥寥。而随着央行前日宣布加息，市场更加相信整个楼市上半年将持续成交量惨淡局面。有业内分析认为，1月份或许是开发商们“最后的疯狂”。

　　万科也证实了这种可能。谭华杰表示，每年春节前后都是住宅市场成交的淡季，今年也不例外。考虑到市场需求的季节性特征，万科今年2月份计划推盘规模较1月有明显减少，尽管公司已经采取了“春节连市”等措施积极促进销售，但2月销售额较1月环比仍可能出现较大幅度的下降。

　　谭华杰说，新的调控措施体现了政府调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心不可动摇。2011年全国总体住宅供应较2010年将有较大幅度增加，而调控政策对投资性购房需求将产生明显的抑制作用，未来供求关系将继续向有利于购房者的方向转变，自住型购房者将进一步主导市场。

　　1月万科销售中144平方米以下普通住宅占比继续高达88%。谭华杰也因此表示，万科将继续主流产品定位和快速周转的经营策略，有望在2011年继续跑赢大市。

　　万科在新年首月仍保持新增项目的持续补充。1月份万科在上海等9个城市新增项目12个，其中芜湖、秦皇岛为新进入城市，而万科也为此支付地价款总计约66.6亿元。