那么，谁又掌握了中国房地产问题的“话语权”和“定价权”呢？

是政府吗？前几年尽管政府采取了一系列严厉的调控政策，但房价上涨并没有得到有效的控制，而2008年全国性的 “价跌量减”和2009年近乎疯狂的快速上涨同样让政府始料不及。

是市场吗？中国房地产市场一直保持着“高房价与高空置率并存”的现象，房价收入比严重背离居民收入，商业和住宅价格出现显著倒挂，市场似乎没有按照价值规律在运行。

是民众吗？显然民众的声音还远达不到影响、左右政策，他们在纷繁杂乱的统计信息中都不知道信谁，何谈掌握“话语权”？

纵观改革开放30年来中国房地产业的变革和发展，实际上也经历了一个“政治权力、资本权力、社会权力”不断斗争和妥协的过程，而多次全国范围的房地产问题的论争则是这三种权力争夺“语语权”的真实表现。未来，这一争夺还将更加激烈，更加深刻。

20世纪90年代初期土地从无偿划拨变为有偿、有期限使用；1997年取消福利分房，发展经济适用房，推进住宅产业现代化；2004年后实行经营性土地“招拍挂”等等，无不由政府直接主导，自上而下改革，也鲜有论争。

进入21世纪，随着房地产业逐渐成为一些地方经济的支柱性产业，开始出现了房地产资本向政治权力的渗透结合。政府似乎总愿意兼任资本的角色，并为资本提供有效服务。比如在各地轰轰烈烈的招商引资工作中，总是以新城建设、危房改造、土地开发为主导，一些大中城市房地产开发投资持续增长，在创造一个个GDP增长的政绩中功不可没，土地出让金和税、费收入又着实让地方政府受益匪浅；房地产老板在相继成为地方 “首富”的同时，也戴上了各级“人大代表”和“政协委员”的帽子，积极参政议政。

在市场经济条件下，资本向政治权力的渗透本是不可避免的，必须充分肯定房地产资本在推动地方经济发展和城市建设、解决社会就业中所做的巨大贡献。然而我们也要正视这种结合必须有严格的边界和原则。如果不加限制，可能会给社会带来一些负面的影响，比如导致公共政策偏向某些利益群体，前几年经济适用房户型偏大，大量被有钱人购买用于投资，而廉租房建设迟缓；某些开发商借助政府权力强势拆迁也时有发生。

然而，随着社会民主政治建设的推进，借助互联网技术的发展，社会权力正在借助媒体和非政府组织的力量，通过不同的方式，影响和打破这种格局，从理论上媒体与非政府组织没有实权，但在实际上他们有权力，因为他们塑造了社会舆论，并通过舆论影响到社会的稳定和发展。

世纪之交的头几年，房地产资本主导了媒体和舆论的眼球。他们大量投放广告，开展各种形式的研讨会、政策形势分析会，邀请官员参加开工仪式、开盘仪式，搞各种概念楼盘评比，而房地产大老板登珠峰、拍电视剧、出书、到名校开讲坛成为时尚。然而，伴随着一场关于“房地产暴利”的大论争，以及越来越多的“保安打人”、“违约交房”、“面积缩水、质量缩水”等负面报导的泛滥，以及各地群众自发的维权活动，房地产开发商一度成为媒体攻击的兴奋点，是媒体抛弃了房地产资本吗？不，是社会权力争夺话语权的强劲反弹。

当然，政治权力更加关注社会权力的直接原因还在于中国政府自上而下的改革，在科学发展观和构建社会主义和谐社会的政策方针指导下，政府的执政理念、执政方式和政府的职能正在发生变革。强调有限权力，依法行政；关注社会公平，强调公共服务；推行科学决策、民主决策；倡导政府信息公开，有序扩大公民对政治生活的广泛参与。

比如，2005年北京最大的经济适用房社区天通苑的居民向北京市规划委反映，要求对地铁5号线增加“天通苑”站，当时，天通苑南北站区主体桥墩已经做好，新增天通苑站需花费7000多万元人民币。对于许多居民来讲，这一结果并不是预料的事情，事情的起因也只是一个业主在天通苑社区网站上的发帖，紧接着是越来越多的跟帖，并发展到万人签名和政府对话。民意显然是导致最终结果的决定性因素，而这样的例子也越来越多。

社会权力和民众话语权的提高，集中体现在通过人大代表、政协委员密切联系人民群众的渠道，反映到代表的议案和政协委员的提案中。以北京为例，2007年以来市人大常委会连续三年对市政府保障性住房建设工作进行了监督，通过召开座谈会、实地考察等广泛听取了不同收入群体购房人、基层住房保障工作者、专家学者、人大代表等方面的意见，有力地推动了政府的工作。

另一方面，让代表、委员感到无奈的是，一些问题还需要在多次发生群体性事件这种最激烈的冲突后才得以解决。2007年3月十届全国人大五次会议代表共提出议案796件，涉及房地产方面的议案共27件，占总议案的3.4％，其中就包括有120人次提出制定城市房屋拆迁法的议案。然而，到2009年底全国各地相继爆出以自焚等方式抵抗暴力拆迁，在媒体广泛报道北大五位教授对《城市房屋拆迁条例》与物权法的冲突和条例的合法性基础质疑后，国务院才公开表示将对该条例进行修订。2008年3月十一届全国人大一次会议代表提出议案共462件，涉及房地产方面的议案共17件，占总议案的3.7％，其中就包括129位代表分别提出关于制定住房保障法的议案。此外，代表还提出了关于修改土地管理法、完善住房公积金制度、推行物业税等多项意见和建议交国务院办理。

话语权之争，说到底还是利益之争。区别于其他行业，房地产行业一个突出的现象是出现了明显的政策博弈，近年来政府每出台一项政策并不都能得到参与主体的广泛认同、自觉遵守和积极参与，相反“上有政策、下有对策”时有发生。

总结每一次政策博弈，都是在一项新的房地政策出台后，或者每一次博弈论争都催生出台一项新的调控政策。房地产的复杂性在于所有人都有利益，而且所有人的利益诉求都有很大的不同。与西方土地私有制国家政府只是规则的制定者、是裁判员不同，我国土地国有，政府垄断土地一级市场，房地产开发的各项程序审批又离不开政府的直接管理，由此政府又不能不成为运动员，成为最大的利益关联方，又同时是利益分配的操盘手。政府对市场的宏观调控直接影响到住房的供求和价格，而关于住房保障的标准和覆盖范围，直接影响到不同收入群体的利益再分配。

从这个意义上讲，在当前的房地产开发模式下，在传统的政绩考核体系下，政府作为利益相关者，很难把自身从社会矛盾的焦点中超脱出来，成为公正公平的协调者，而要充分兼顾不同阶层的具体利益，妥善处理好各种利益关系，何其困难。

因此，实现房地产业的持续健康发展，就必须始终坚持公平正义，依法维护包括开发企业在内的所有参与主体的正当权益，我们需要正视这种政策博弈的必要性和合理性，积极畅通渠道，引导公民、各级法人和经济组织在房地产决策中有序地参与，主动实行信息公开披露，自觉接受社会监督。而只有实现政治权力、资本权力和社会权力的相互制约，才能避免“政府与民争利”的发生，避免政策被特殊利益集团所利用。“话语权”和“定价权”之争只是表象，推进社会公平正义才是解决住房和房地产问题的根本。