报告显示，由于房地产竣工时间分布不均匀性的影响，今年1-9月份万科竣工面积在全年中占比较低。今年前三季度万科实现营业收入223.8亿元，仅为销售额的三分之一左右。受这一因素的影响，万科的结算收入和营业收入较去年同期有所下降，但随着四季度更多项目竣工并转入结算，预计第四季度结算收入将超过前三季度总和。

　　由于结算滞后于销售，三季度末万科已售未结资源量达到历史新高。共有784万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约863亿元。其中合并报表范围内已售未结面积660万平方米，合同金额778亿元，较中期时分别增加40%和44%。上述项目将随着项目竣工在未来一段时期陆续转化为营业收入，万科2010年业绩增长固然已无悬念，甚至2011年业绩中的大部分也已经锁定。

　　万科方面表示，已售未结资源大幅增长的原因，一方面因为今年以来销售业绩良好，另一方面，则是因为近年来公司装修房比例上升，从完成销售到满足结算条件的时间逐渐拉长，导致已售未结算资源的存量不断增大，预计未来至少一年时间内，这一趋势仍将延续。

　　尽管结算收入因竣工分布不均匀而呈现下降，但万科第三季度及前九月的净利润均同比有所增长，这主要是因为去年同期结算的项目多为2008年市场低谷期内售出，利润率基数低。而今年以来结算收益水平有较为明显的恢复，因此净利润同比情况明显好于收入同比。

　　不过，万科董秘谭华杰表示，前三季度万科净利率水平较高的背后也存在一些特殊的因素，包括公司对部分存货减值准备进行转回；公司因非并表项目结算及处置金融资产所带来的投资收益同比大幅增长；前三季度所结算的并表合作项目中，少数股东权益占比低于通常水平等等。受这些因素的影响，万科前三季度的净利润率不仅较去年同期有较大幅度提升，预计也将高于今年全年的水平。

　　由于三季度销售顺畅，8、9月份的单月销售屡创行业历史新高，三季度万科预收销售款大幅增长，三季度末资产负债率较中期时有所上升，至73.7%。但全部账面负债中47.4%为预收账款，并不构成实际的偿债压力，相反属于将在未来逐渐确认的收入，公司的实际财务状况较中期时有所好转。

　　十月黄金(1337.70,12.60,0.95%)周前，有关部委再次出台楼市调控措施，万科认为，该政策的出台进一步体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心，将对市场产生显著影响。预计随着政策效果的逐步显现，投资性需求将进一步受到抑制，市场整体销售速度将放缓，可售存货量将有所增加，供求关系将朝向更有利于购房者的方向转变，自住型需求将进一步主导未来市场。(俊萍 发自深圳)