唐文祺

　　在完成一系列翻新、招租及装修之后，资本策略(00497.HK)手中持有逾4年的上海盛邦国际大厦，日前以11.6亿元人民币完成转让。资本策略方面表示，这一价格高于账面成本，且再次印证了将物业重新定位增值策略的有效性。“接下来还会在内地继续寻找投资机会。”资本策略地产有限公司公司秘书简士民表示。

　　原名为“福海商厦”的盛邦国际大厦，位于上海虹口区四川北路，总建筑面积56859平方米。其中，地下1层至地上5层部分为商场，6至29层为办公用房。2006年11月，资本策略联手雷曼兄弟以4.16亿元在拍卖会上竞得这一物业，并表示将以共同成立的公司名义对其进行翻新及出租。

　　不过，2008年全球金融危机爆发后，申请破产保护的雷曼兄弟名下资产随即进入清盘阶段，其中亦包括这一上海投资物业。2009年6月，资本策略对外表示，公司以2.365亿港元向雷曼兄弟收购了原本剩余金额为4.337亿港元的贷款。“雷曼兄弟退出后，这一物业股权由资本策略百分百持有。”简士民向《第一财经日报》记者介绍。

　　记者在该物业现场发现，经历了新一轮招商后，盛邦国际大厦的商场部分大多以餐饮为主，沿街商铺已入驻的零售商包括85℃、C&A等热门品牌。根据中介机构提供的数据，目前商场部分的租金约为每天18~20元/平方米，写字楼部分租金约为每天4~5元/平方米。

　　简士民认为，按照资本策略的业务操作模式，一般会在持有项目的2~3年间，对物业完成翻新升值。“如果价格合适，我们会考虑出售套现，再行投资其他项目。”资本策略的企业网站信息显示，当前该公司在中国的投资项目主要位于上海及香港地区。其中，包括盛邦国际大厦、四季坊及新茂大厦在内的上海投资物业，均为商业地产项目。

　　而买家新加坡ARA基金，亦是对商业地产项目情有独钟。公开资料显示，ARA是由领汇房地产投资信托基金管理公司和私人房地产基金联合成立的一家亚洲房地产基金管理公司，其中有部分股权为李嘉诚旗下的长江实业持有。

　　业内人士向记者透露，盛邦国际大厦属ARA基金在上海的首个收购项目，在此之前，该基金相继在大连、南京等地完成交易，其中南京国际金融中心项目是以17.5亿元从招商地产(18.15,-0.16,-0.87%)手中购得。

　　全球房地产代理机构仲量联行提供的数据显示，2010年上海主要大宗交易成交金额高达人民币342亿元，同比上升17.2%。其中，在对需求和租金未来持续增长的乐观预期下，办公楼和商铺物业皆引起市场高度关注。境外投资者的投资总额占全年总交易量的72%，而国内买家则占剩余的28%，这一趋势与2009年截然相反，2009年国内投资者的投资额约占市场总成交量的88%。

　　“来自中国香港地区和新加坡的投资者，成为近期颇为活跃的买家。”仲量联行投资部董事贾梁表示。据他透露，2011年第一季度预计将有数宗交易达成，大多数成交项目为写字楼项目，且多数买家为海外基金。“今年能够引起投资机构们强烈兴趣的，可能仍将是写字楼及商铺项目。”