万涛 梁柯志

　　日前，银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司进行合规性风险自查，并要求各银监局加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监控和风险监控。

　　然而，地产信托再生新花样。日前，新华信托新成立了一只地产信托产品。与此前的地产信托产品不同，此信托计划推出了一个新的投资收益方式，即“购房折扣权”。

　　所谓“购房折扣权”，就是在信托计划终止时，投资者除了可以选择收回投资本金和收益方式，还可以选择行使“购房折扣权”。

　　投资者若行使购房权，则其信托资金以及预期收益可直接转为购房款，抵扣购房金额，并可享受折扣。新华信托的一位理财经理告诉记者，“这种带有购房折扣权的地产信托产品，目前仅此一家”。

　　一位地产专业人士则表示，“其实，这是开发商变相的卖房。”

　　新招避监管？

　　资料显示，该信托计划规模为3.5亿元，期限2年。募集的信托资金将用于向深圳市兰江房地产开发有限公司购买其持有的深圳城盛房地产开发有限公司(下称“城盛地产”)75%股权的收益权，信托资金用于城盛地产位于深圳的某地产开发项目。

　　信托计划规定，投资金额在200万到300万元之间和资金超过300万的投资者，在不行使购房权的情况下，年化收益率分别为10%和13%。而如果行使购房权，则投资者在获得3%的年化收益率的同时，还分别可以获得8.8折和8.6折的购房折扣优惠。

　　前述地产专业人士告诉记者，此地产项目位于深圳市市中心附近，其附近楼盘的价格在4万元左右。

　　以200万的投资额为例，假定信托计划终止时，该楼盘房价为3万。投资者选择不行使购房权，则可获得两年共40万元的投资回报；如果投资者选择行使购房权，则可享受3%的年化收益，即12万元，同时享受8.8折的购房折扣则可省下近60万，合起来约70万元的收益回报明显高于不行使购房权。并且，投如资金越大则收益的差距越大。

　　“那个地块的房价几乎不可能跌到3万，所以很显然，投资者肯定会选择购房。”该地产公司专业人士表示。

　　地产信托暂停

　　用益信托工作室数据显示，仅今年1-10月份间，全国信托公司共发行房地产信托1500亿元人民币。其中，7-9月的单月规模均超过200亿元，10月为178亿元。而2009年全年的规模只有400亿，平均单月33亿。

　　地产信托的过快发展，引起监管部门的注意。

　　刑成认为，这与地产信托业务规模相对较大有一定关系。虽然地产公司通过信托筹集的资金量同银行贷款的规模相比还是“九牛一毛”，但通过信托业务自身进行纵向比较，近期规模增长的速度较快。

　　数据显示，9月和10月份我国房地产信托的分别发行为49只和63只，占比分别为29.52%和30.73%。

　　平安信托一位负责人告诉记者，“目前我们已经停止发行新的地产信托计划，主要是因为要进行风险自查。”