民营开发商10亿夺城桥镇一地块 单价总价均创新高

　　早报记者 周祺瑾

　　开发商拿地的热情并未因为政策高压而消退。

　　12日，上海有5幅地块成功出让，累计出让总面积为23万平方米，总成交价为23.7亿元。其中，两幅宅地之一的崇明城桥商品房基地1、2号地块，被上海保集（集团）有限公司和上海佳富投资有限公司以10.0191亿元联合竞得，溢价率达115%。不到半个月，崇明的单价和总价“地王”纪录就双双被刷新。

　　在此前的1月30日，上海绿地地产集团有限公司刚以7.72亿元拿下同样位于城桥镇的新城18号一期地块，折合楼板价6073.5元/平方米，溢价率143%，创下当时“双料地王”纪录。

　　当日出让的另一宅地浦兴社区Y000902编制单元19-04地块(原金东小区D-2地块) ，被上海景瑞投资有限公司以6.6111亿元摘得，折合楼板价高达21362元/平方米，溢价率47%。

　　民营开发商出手

　　根据上海市规划和国土资源局公告，城桥商品房基地1、2号地块东至鼓浪屿路，南至花鸟路，西至湄州路，北至育麟桥路，出让总面积155318.5平方米，其中1号居住地块容积率为1.2，2号居住地块容积率为1.0。据此前的推介会介绍，该地块需配建5%的保障房。

　　可查资料显示，近年来已有多家大型开发集团摘得城桥镇周边地块，包括百联和绿地。

　　此番刷新崇明总价及单价地王的保集，是一家以房地产开发为核心的民营企业集团公司，曾在上海开发过保集欧郡、保集三泉家园等项目。随着这些项目逐步售罄，保集在沪已经难见新项目。此次和保集联合拿地的上海佳富投资有限公司，是一家2010年底成立的实业投资公司，注册住所和保集同处一地。

　　克而瑞上海事业部总监付琦称，粗略计算，该地块的楼板价为6450元/平方米，而目前周边在售的商品房售价达到1.2万-1.3万元/平方米，价格并不算高。付琦同时表示，从前述地块以及重固镇等地块的最终成交价来看，目前大部分开发商的出价已趋于谨慎。一般来说，最终成交价如果达周边在售项目的一半，说明开发商未来两年对市场的预期和当年持平，调控对于市场已经形成了影响。

　　高价逐地或因储备不足

　　12日出让的另一宅地——浦兴社区Y000902编制单元19-04地块东至金业路，南至现状农民工集体宿舍，西至西沟港20米绿带，北至现状六层住宅，出让面积17193.2平方米，容积率1.8，起始价4.5亿元。

　　业内人士分析，从面积而言，这是一幅不折不扣的袖珍地块，但由于位于金桥，周边交通和商业配套已十分成熟，仍属优质地块。

　　付琦表示，该地块21362元/平方米的楼板价，按正常的建安和税收成本，入市价格起码达到4万元/平方米，实在有点贵。“这个价格只是单一地块，反映的是个别开发商对市场的乐观，并不能代表市场的普遍情况。”付琦强调。网上房地产显示，目前该地块周边的在售项目禹洲蓝爵，公寓价格也仅在每平方米20000元左右。

　　业内人士分析，景瑞地产是上海本地开发企业，但面临众多大型房企的竞争，企业在上海的宅地储备已经很少，此次拿地出价较高，可能也是从战略上的考量。景瑞地产在宝山顾村开发美兰湖岭域等项目，目前已经消化完毕。

　　某央企开发商分析，小型宅地往往无法获得大型企业的青睐，但这些地块总投入小，适合一些中小型企业开发。

　　商业地产溢价率走高

　　同一天，进入出让的3幅商业地块均以一定溢价成交。

　　其中，莘庄商务区27A-05A地块（莘庄商务区北M02地块）被上海强劲置业股份公司以3.45亿元摘得，溢价率达178%。出让公告显示，该地块出让面积为8065.9平方米、容积率3.1、起始总价1.2430亿元。

　　曹路新市镇B9-10商业地块被上海东士房地产经营有限责任公司以1.26亿元摘得，楼板价为9744元/平方米，溢价率达68%。中津桥路地块则被上海亚通和谐投资发展有限公司、上海崇明房地产开发有限公司、上海贡霄房地产开发有限公司联合竞得，成交价为2.355亿元，楼板价为3225元/平方米，溢价19%。

　　付琦分析，从这3幅商业地块的成交来看，周边条件成熟的莘庄获得不错的市场认可，而两外两幅地块虽有一定的溢价率，但楼板价并不高。房企向商业地产转型已是一个趋势，但这种趋势并不会带动商业地块的整体回暖。

　　“一般而言，只有优质的商业地块才能获得不错的成交。商业地产开发的投入和风险，令开发商对地块选择较为苛刻。”付琦说。

　　对此，有不愿具名的开发商称，目前开发企业频频向商业地产转型，商业地产的持有及租金回报，已成房地产企业不可忽视的增长点。受调控影响相对更小，也是商业地产目前较受开发商青睐的因素。