“限大令”鼓励房地产企业在拿地环节形成真正竞争

    今年上半年，楼市“小阳春”逐步演变为“回暖”行情，房价快速上涨搅热了土地市场。北京、厦门、上海等城市接连拍出了多块高价地王，地价疯狂的时代卷土重来。

    9月，中海地产竞得上海长风地块，楼面地价攀过2 .2万元/平方米，总额创70.06亿元天价；同是9月，恒兴置业以10 .47亿元，溢价5.139亿元的代价，取得厦门岛内一宗地块，楼面地价竟高达每平方米3万元；11月，北京大龙房地产开发有限公司以50.5亿元拍下北京顺义天竺22号地，土地面积52.67万平方米，楼面地价每平方米也逼近3万元……

    厦门均和房地产评估公司总经理王崎认为，今年土地市场的疯狂很大程度上是由财大气粗、一掷千金的国有企业或上市公司带动起来的，导致拍卖的地块越来越大，地价越来越高。地王频出的过程，就是少数房地产大鳄用“天价”提高房地产行业门槛、垄断市场。

    据克而瑞(中国)信息技术有限公司、上海易居房地产研究院等机构联合发布的最新报告显示，截至今年三季度，土地储备前10名的房地产企业，其土地储备总量达3.05亿平方米，占到全国房地产开发土地储备总量的一半以上。碧桂园在今年前三季度的销售面积为233.53万平方米，按此销售速度推算，碧桂园的土地储备够其销售13年。

    国土部有关人士表示，“限大令”主要就是鼓励房地产企业在拿地环节能够形成真正的竞争，打破“大鳄”独占土地市场。“同一地理位置的地块，出让的面积越大(假设容积率一样)，对拿地企业的资金要求也就越高，如果不规定地块出让面积的上限，一些中小开发商可能就根本没有拿地的机会”。

    近年来已有一些地方国土部门尝试通过控制土地出让面积对房地产市场实施局部调控。据重庆市国土资源和房屋管理局介绍，经过研究测算，面积在200-400亩之间的住宅地块在重庆最便于开发利用。目前，重庆市国土房管部门已按此标准设计土地规模，今年以来市区出让的约70%的土地面积都在上述区间内。

    能否成为地王“紧箍咒”

    最令各界关注的是，“限大令”能否真正严格土地供应，促进产业结构调整和节约集约利用，成为地王“紧箍咒”。

    一些专家认为，如地产开发商拿到的最大地块面积为20公顷，在拿地初期，就要对整个项目的定位、规划做足功课。因此，对土地出让面积设限，不仅能打击囤地现象，也能规范地产项目的开发，让地产市场上出现更多精品住宅，有助于地产市场的健康发展。

    也有一些业内人士指出，“限大令”的作用将会比较有限，政策本身就有很多模糊之处：“限大令”直接限制的是“商品住宅用地”规模，对于假借旅游地产、土地整理、城市配套建设项目等名目的用地规模又该如何限制没有明确；此外，对大、中、小城市的界定并不明确，以行政规模界定还是人口规模也没有明确规定。

    显而易见，“限大令”对出让总面积进行了限定，未来一段时间内“总价地王”可能会在土地市场中减少或消失，但这种遏制“地王”的方式并不会对土地出让单价产生太大影响，也不会对“单价地王”的刷新速度产生任何制约。

    国土资源部研究室研究员甘红认为，土地政策参与宏观调控是一项复杂的系统工程，调控政策的“产生、执行、反馈、修正……”是多个子系统相互联系、相互作用的结果。从这一意义来说，“限大令”如要取得实效，仍有待于更多执行细则和配套政策的出台。

    专家建议，首先，若想真正规范开发商拿地，不仅要限单宗地面积，还要限规模，限宗数。原则上可规定，一个独立企业在任何一个大城市，在一个自然年度内拿地宗数 不 得 超 过 一 定 数 量 或 者 一 定 面积，这样才能让更多企业参与开发与竞争；其次，由政府组织统一规划，然后拆小出让地块，保证中小开发商有地可开发，形成健康的房地产竞争市场。甚至单幢楼的土地也可作为出让单元，这样可以出现一块土地中多个开发商同时开发，形成及时的足够的供应量，减少地块抛荒的问题。