近日有消息称，房地产行业“十二五”发展规划有望在本月底形成初稿。根据规划，2011年和2012年两年内，全国保障性住房建成量将达到1300万套。

　　保障房与商品房的统筹规划，已成为今年内地房地产业结构调整的基调。而房地产业“十二五”规划中，庞大的保障房供应规模将对商品房住宅形成挤压作用，从而对房地产行业格局和商业模式产生更为深远的影响。本报获悉，包括万科、绿城、华润、万达等公司在内，各地产商目前都在寻找自己未来的战略和新的赢利模式。

　　“十二五”规划中的保障房

　　日前，一份上海房地产“十二五”规划方案外泄。根据该方案，上海“十二五”期间住房建设总量大约为1.25亿平方米，其中，中小户型商品房及商品住宅仅占比约30%，其余为包括廉租房、经适房、棚户区改造等在内的保障性住房，以及商业配套。

　　今年以来的一系列宏观调控政策中，中央已明确了“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给” 这一思路，“一手抓房价、一手抓保障”也成为今年4月开始房地产调控的核心。

　　据记者了解，2011年至2012年，保障性住房建设将是政府力推的重点工作。2010年全国完成580万套保障房建设基本已无悬念，而2011年要继续建设680万套保障房，2012年要建设620万套保障房。除上海外，北京、广州、深圳等地也已制订详细的保障房建设方案。

　　北京中原地产认为，针对保障房的落实情况，已由政策制定层面逐渐转到监管层面。以北京为例，9月以后入市的保障房项目已达8个，11月供应的18块住宅类地块中包含保障房建设用地的也占到了一半。保障性住宅供应自今年4季度以后逐渐加速。

　　财政部的最新通知显示，允许土地出让净收益不低于10%用于发展公共租赁住房，这将大大加快保障房建设速度。以北京为例，2010年来的土地转让收入已达到912亿，按照其中50%为纯收益计算，将可能有近50亿的资金进入公租房市场。

　　地产商商业模式求变

　　保障房的迅速上位，以及住房保障法的立法工作展开，将大大改变中国房地产业的发展格局。目前以万科、保利等为主的住宅开发商模式，将向多元化的商业地产、综合地产开发转变。

　　“这意味着，很多住宅开发商要改变自己从前的赢利模式和产品结构，避免和保障性住房冲突，甚至，变身为保障性住房开发商。”上海一家大型国有企业负责人表示。

　　记者获悉，上海绿地集团近年来已经获得多幅上海及周边地区的保障房项目，而浙江绿城则早已开始积极推进其“商业代建”模式，其合作对象是政府。绿城在全国承接的安置房代建项目总规模至今已超过250万平方米，其中已开工建设的超过90万平方米。正在形成之中的代建房运营管理模式，将成为绿城未来的赢利点之一。绿城有关人士认为，“代建业务”也是对自有资金瓶颈和行业风险的一次创新和破局。

　　万科董秘谭华杰也表示，万科的住宅产业化技术更有利于保障性住房的建设，未来万科希望能参与更多的保障房建设，以及更加注重效益的增长而非规模的增长。

　　一家总部位于深圳的大型央企内部人士对记者表示，在保障房和商品房双轨统筹之下，在各种调控措施致地产商资金杠杆急剧降低的背景之下，过去依靠银行贷款和销售回款的开发模式受到挑战，未来在房地产金融资源调配上拥有优势、综合开发能力强的地产商，将获得更多市场机会，而房地产业的格局也将发生剧烈改变。

　　“现在好像到了一个十字路口，每家公司都在寻找自己新的生意模式。”华润置地内部人士日前对本报记者表示。