谷东

　　虽然在上半年，房地产上市公司整体营业收入及净利润均出现了同比增长，但房地产政策的趋紧，也令该行业总体的资产负债率升至67.79%，现金流指标也由正转负。

　　东兴证券行业房地产行业分析师郑闵钢在总结房地产半年报时指出，上半年房地产上市公司的最大变化是资金流出加大。虽然房地产上市公司在2009年的每股经营性现金流达到近十年最好状态，但截至6月，房地产上市公司的每股经营性现金流已创近几年同期最大负值。

　　借款同比增近六成

　　来自Wind资讯的统计，以申万行业分类的135家房地产上市公司，总体资产负债率水平已达67.79%，较上年同期的63.94%上升了近4个百分点，较2009年年底的65.03%也上升了2.76个百分点。

　　而从“万保招金”四大上市房企的情况来看，其资产负债率水平也均处于较高水平。其中招商地产(19.17,0.24,1.27%)(000024.SZ)相对较低，也达61.30%，而保利地产(11.87,0.04,0.34%)(600048.SH)则高达76.77%，万科A(8.71,0.14,1.63%)(000002.SZ)和金地集团(6.58,0.02,0.30%)(600383.SH)的资产负债率也均接近了70%的水平。

　　根据郑闵钢在研报中的统计数据，135家上市公司的借款达3317亿元，同比增长56.46%，较2009年底增加了32.06%。其中，长期借款为2487亿元，同比增长76.26%，较2009年底增加了34.86%；短期借款为830亿元，同比增长16.90%，较2009年底增加了24.35%。

　　保利地产每股经营现金流-5.10元

　　从现金流上看，经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月底，房地产上市公司的每股经营性现金流为-0.70 元，为近几年来同期最大负值。

　　数据显示，135家上市公司中，除了东方银星(8.10,-0.04,-0.49%)(600753.SH)每股经营现金流为0外，只有46家为正数，而其余88家均为负值。与此相对应，在上年同期，每股经营现金流出现负值的上市公司只有43家。

　　在每股经营现金流的负值排名中，保利地产更是以－5.10元排名最后，其上年同期这一数据为1.71元。而招商地产、金地集团以及万科A也均出现了较大的负值。

　　业内人士表示，按照上市房企目前的资产负债率水平，利率变动对开发商利润冲击很大，杠杆越高利润冲击越大。同时，开发贷40%今年年底到期，开发商面临一定的资金压力。

　　郑闵钢也在其研报中预计，今年四季度房地产开发企业的资金将明显趋紧，一方面将迫使企业加大促销力度；另一方面也将大大减弱开发企业提高商品房销售价格的过高期望；接下来的4个月，商品房销售活跃度将加大，销售价格波动也将加大，9、10月份销售价格的变化将对后市有很大的影响。

　　再融资暂停

　　据Wind资讯统计，上市房企的再融资也几近停顿，今年上半年，除了通过重组转型为房地产企业的两家上市公司外，并无真正的再融资出现。

　　而在8月底国泰君安举办的地产行业论坛上，有业内人士指出，房地产企业融资方面，银行贷款仍处于房地产融资的主导地位，平均为60%左右；尽管融资方式开始多样化，但诸多融资渠道受约束也同时增加，企业融资难度和压力在增大。

　　同时，银行信贷向有保有压发展的趋势更加明显。“控制规模，优化结构，防范风险。”该人士指出，目前，个贷向自住靠拢，抑制投机；开发贷向优质企业靠拢，向西部和二、三线城市倾斜。土地储备贷款向财政收入好的地方倾斜。

　　对此，很多房企也开始寻找新的融资渠道。世茂股份(12.97,-0.09,-0.69%)(600823.SH)证券事务代表俞锋在上述论坛上表示，除了开发贷之外，公司还在尝试信托、买方信贷等新的融资渠道。另外，还在尝试经营性物业贷款，按评估价的70%发放，利率为基准利率，期限为5~10年。

　　招商地产财务总监黄培坤则表示，招商地产目前超过80%的有息负债为长期负债，且利率非常低。由于早在去年底公司就判断利率将处于上升的趋势，资金将趋于紧张，因此适时增加了大量的长期贷款，基本均在3~5 年期以上的低利率长债。