经济观察报 记者 邬琼 16家主业为地产的央企到底有多大势力？国资委的回答是，16家央企的地产收入，占全部中央企业地产总收入的85%。显然，这个数字表明，其他78家地产为非主业央企的土地生意不足多虑。

自2009年以来，国企地王引发了房地产行业“国进民退”的争议。民营企业或许认为，各种类型国企的强势介入，导致了非公平性的市场竞争，国企不计成本的高价拿地将为整个市场带来更大的风险。   

强势国进

自1998年房地产市场化改革以来，房地产行业一度被认为是中国支柱产业中最为市场化的行业。

华远地产董事长任志强在2009年4月接受本报记者采访时称，自房地产市场化改革以来，国企在全国房地产市场份额最低时仅有8%，但此后有所回涨，至2009年，其市场份额大约在20%左右。

其时，任志强担忧，2008年下半年开始，由政府带动的投资将使更多的央企不计成本地进入土地市场。

已公布2009年业绩的国企房地产上市公司中，保利和中海全年的销售双双突破400亿元。保利地产销售额433亿元，超过中海地产，成为国内销售亚军。保利的迅速壮大被认为是央企通过资本扩张实现成长的典型。

保利地产自2002年完成股份制改造，成为保利集团下属专注房地产发展的地产企业。2003年保利房地产销售仅为6亿元；随后两年实现了高速增长，2004年实现房地产销售15.3亿元，2005年则达到23.1亿元；2006年7月，保利地产在上海证券交易所挂牌上市，当年销售收入达到83亿元；2007年，销售收入突破百亿，达到170亿元；2008年，国内房地产市场调整，但保利销售依然突破200亿元，达到205.11亿元；2009年，保利的销售金额上升至433亿元。

伴随保利销售增长的，是不断地再融资、不断拿下地王的消息。

2007年8月，保利地产公开增发募集68亿元，2009年7月，通过定向增发募集资金达78亿元，2008年与2009年更分别发行43亿元与13亿元的公司债。2009年3月，保利96亿元定向增发获得证监会通过。据统计，保利地产上市不足4年，再融资金额接近300亿元。

2009年，保利在土地市场上花费的投资亦高达469亿元，其中包含其拍下的多个地王。

“销售433亿，但仅当年的土地花费就高达469亿，销售与土地市场的投资差异性显示了保利这样的央企的融资能力。”有房地产业内人士对本报表示。

资本效应下的市场份额的分化显而易见。资料显示，保利近年来主营收入近50%来自北京、上海、广州三个一线城市。与之类比的，房企龙头万科一线城市收入的比重下降至35%，且失去了多个一线城市销售冠军的头衔。 

民退

各大民营房地产上市公司已经将土地储备的重点调整至二、三线城市。

万科2009年年报显示，上海为万科贡献的净利润最高，占净利润的13.16%，四个一线城市的销售占比为34.07%，利润占比为37.21%。但万科2009年仅在京沪广深进行了6个项目的土地储备，总占地面积70.4万平方米，占万科去年全面购入土地的9.2%。

“对于任何开发商而言，一线城市都是具有吸引力的。尤其是北京、上海两个城市在中国具有不可替代性。但是万科对土地的估值是建立在当前该区域房价的基础上的。”万科董事会秘书谭华杰对此解释。

“招拍挂的方式决定了在这个行业中生存企业策略的复杂性。没有民营企业在可选择的情况之下愿意硬碰硬地就单块地块与央企竞争。”一位房地产业内人士说。

在当前的土地市场环境下，类似于万科这样的房地产企业在资本上很难与央企竞争，因为其融资能力与保利等央企不在同一水平线上。

2009年，万科曾向证监会提交了一份百亿的公开增发方案，但此份方案迟迟未获批准。与之相反，2009年中建股份400亿IPO完成，中海地产分得近百亿资金；保利地产的增发方案在近日获得通过。非国有企业面对的往往是融资、市场的压力以及央企资本大鳄的土地竞争。

事实上，更多的房地产业内人士对北京地王的担心在于其对市场的冲击。一方面高地价再次拉动的房价可能突破开发商们的价格底线，另一方面，高地价可能导致调控。

近日，国土部要求，在国家住房规划出来之前不允许地方进行土地拍卖，央企地王的负面效应已经显示。这可能为本来就复杂的房地产市场形势增添更多的不确定因素。